Вы проделали всю тяжелую работу. Вы купили подходящий коммерческая недвижимость, эффективно управляли им и наблюдали за ростом его стоимости. Теперь, когда рынок находится в хорошем состоянии, вы подумываете о продаже. Но между вами и вашей прибылью стоит одно серьезное препятствие: значительный налоговый счет, связанный с налогом на прирост капитала и возмещением амортизации.
Именно здесь у каждого опытного инвестора закладывает уши при упоминании о Раздел Обмен 1031.
Обмен по схеме 1031 - один из самых мощных инструментов построения богатства в налоговом кодексе США. Он позволяет продать инвестиционную недвижимость и отсрочить уплату всех федеральных налогов, налогов штата и налогов на восстановление амортизации при условии, что вы реинвестируете вырученные средства в другую недвижимость “подобного рода”. Именно эту стратегию используют династии, чтобы “обмениваться до упаду”, переливая капитал из одного актива в другой, создавая внушительный портфель, не облагаемый налогами на каждом шагу.
Но это не карта “освобождения от налогов”.
Обмен по схеме 1031 - это сложный финансовый маневр с жесткими правилами, неумолимыми сроками и значительными рисками. Это мощный инструмент, но только для правильного инвестора в правильной ситуации. Прежде чем решиться на обмен, вы должны определить, действительно ли он соответствует вашим финансовым целям.
Будучи вашим партнером в построении богатства, мы считаем, что грамотное решение - это лучшее решение. Вот контрольный список из 5 пунктов, позволяющий определить, является ли обмен по схеме 1031 правильным шагом для вашей следующей продажи CRE.
Для инвесторов в коммерческую недвижимость, рассматривающих возможность продажи объекта, обмен по статье 1031 может стать эффективной стратегией — но только в том случае, если сроки, налоговые последствия, замена долговых обязательств и план реинвестирования являются целесообразными.
1. Знаете ли вы, какова ваша фактическая налоговая обязанность до совершения сделки по обмену в соответствии с разделом 1031?
Первый вопрос - не “могу ли я избежать налогов?”, а “является ли налоговый счет, которого я избегаю. Стоит ли беспокоиться?”
Обмен по схеме 1031 связан с неоспоримыми расходами: Комиссионные квалифицированного посредника (QI), более высокие юридические расходы и потенциальные расходы на финансирование. Вы должны рассчитать фактический налогооблагаемая прибыль, чтобы понять, оправдывает ли отсрочка эти расходы и сложность процесса.
- Рассчитайте свою выгоду: Это не просто (Цена продажи) - (Цена покупки). Вы должны использовать свой скорректированная себестоимость, Это первоначальная цена покупки, плюс капитальные улучшения, минус амортизация, которую вы требовали в течение многих лет.
- Определите налоги: Вы откладываете три потенциальных налога:
- Федеральный налог на прирост капитала (до 20%)
- Государственный налог на прирост капитала (зависит от штата)
- Налог на восстановление амортизации (облагается налогом как обычный доход, до 25%)
Итог: Поговорите со своим финансовым инспектором. Если ваша скорректированная база высока, прибыль невелика или у вас есть другие потери капитала, которые компенсируют прибыль, возможно, вам лучше просто заплатить налог. Сделка 1031 предназначена для отсрочки значительный налоговое бремя, причем немалое.
2. Соответствуют ли ваши цели по обмену 1031 стратегии долгосрочного реинвестирования?
Обмен по схеме 1031 - это не стратегия выхода; это стратегия реинвестирования. Если ваша главная цель — выйти из рынка недвижимости и “обналичить” средства, то сделка по статье 1031 — не лучший выбор.
Спросите себя почему которую вы продаете. Обмен по схеме 1031 имеет смысл, если ваш ответ таков:
- “Я хочу поменяться”.” (например, продать небольшое многоквартирное здание, чтобы купить более крупный актив институционального качества).
- “Я хочу объединиться”.” (например, продать три разрозненных арендных дома, чтобы купить один коммерческий объект, сдаваемый в аренду по договору NNN, для более простого управления).
- “Я хочу диверсифицировать”.” (например, продать один крупный индустриальный парк, чтобы купить три небольших торговых центра на разных рынках).
- “Я хочу создать богатство для нескольких поколений”.” (например, продолжать обмен до вашей кончины, после чего ваши наследники получат недвижимость по “ступенчатой” схеме, что позволит навсегда избавиться от отложенного налога).
Если ваша цель - финансировать другое деловое начинание, платить на пенсию или просто наслаждаться своим капиталом, вам нужна ликвидность. Что приводит нас к...
3. Сможете ли вы справиться с управлением собственным капиталом, заменой долговых обязательств и досрочным погашением ипотечного кредита?
Это самая распространенная и дорогостоящая ошибка, которую совершают инвесторы. Обмен 1031 структурирован таким образом, чтобы отложить все налоги, что означает, что вы должны все переходит в новую сделку.
Любые доходы, которые вы получаете наличными, называются “boot” и облагаются налогом. Но самой опасной ловушкой является “Ипотечный ботинок”.”
Чтобы получить полную отсрочку уплаты налогов, ваша заменяющая недвижимость должна быть равное или большее значение, И вы должны взять на себя не меньше задолженность.
Пример: Вы продаете свою недвижимость за $2 миллиона, и после расходов на закрытие сделки вы выплачиваете ипотеку в размере $1 миллиона. В результате у вас остается $1 миллион наличных. Для полной отсрочки вы должны купить новую недвижимость (или недвижимость) стоимостью по крайней мере $2 миллиона. Для этого вы должны реинвестировать все $1 миллион наличными и взять новую ипотеку в размере по меньшей мереt $1 млн.
Если вы взяли ипотечный кредит на сумму $800 000, то разница в $200 000 считается “ипотечным долгом” и облагается налогом.
Итог: Если причина продажи заключается в том, чтобы “убрать со стола” несколько фишек или снизить долговую нагрузку на портфель, обмен по схеме 1031 будет работать против вас.
4. Сможете ли вы найти подходящий объект для замены до того, как продадите свою недвижимость?
Обмен по схеме 1031 ставит вас в жесткие, не подлежащие обсуждению временные рамки.
- У вас есть 45 дней с момента завершения вашей распродажи, чтобы официально определить потенциальных заменяющие свойства.
- У вас есть 180 дней всего (с той же даты закрытия сделки) на приобретение заменяющей недвижимости.
На конкурентном рынке с низким уровнем запасов 45 дней - это невероятно короткий срок для поиска, проверки и определения качественного актива. Это давление является самым большим риском для 1031. Оно может вынудить инвестора совершить “отчаянную покупку” - переплатить за актив класса С, просто чтобы выиграть время.
Если вы не успеете вовремя найти замену, обмен не состоится, и весь ваш налоговый счет будет оплачен, как если бы вы продали недвижимость обычным способом.
Итог: Еще до того, как вы разместить объявление о продаже недвижимости, вы должны быть уверены, что на сегодняшнем рынке, ориентированном на покупателя, имеется качественный жилой фонд, соответствующий вашим целям.
5. Готовы ли вы к 45-дневным и 180-дневным срокам, предусмотренным программой обмена 1031?
Процесс 1031 является жестким. Вы не можете прикасаться к выручке от продажи. Средства должны храниться у Квалифицированный посредник (QI) с момента завершения продажи до момента совершения покупки взамен.
Это означает, что вы должны быть готовы к сжатому, высоконапряженному процессу due diligence.
- Команда: Вы договорились с QI, адвокатом по недвижимости и брокером (как мы) до закрытия сделки?
- Финансирование: Готов ли ваш кредитор провести андеррайтинг и профинансировать новый кредит в течение 180 дней?
- Должная осмотрительность: Можете ли вы в ускоренные сроки провести полную оценку состояния объекта, подготовить экологический отчет и провести зонирование (важнейший, часто упускаемый из виду этап)?
Итог: Обмен по схеме 1031 требует профессиональной, опытной команды. Это не проект “сделай сам”. Один неверный шаг, например, пропуск срока на один день, может свести на нет весь обмен.
Итог: Является ли обмен по статье 1031 правильной стратегией реинвестирования?
Обмен в соответствии со статьёй 1031 по-прежнему остаётся эффективной стратегией для инвесторов в коммерческую недвижимость, стремящихся к накоплению и приумножению капитала за счёт долгосрочного реинвестирования. Однако речь идёт о стратегическом решении о реинвестировании, а не о простом решении о продаже.
Если вы можете проверить все пять коробок - у вас есть значительный налоговый счет, четкая цель реинвестирования, отсутствие необходимости в немедленном получении наличных, уверенность в рынке покупателей и профессиональная команда, готовая выполнить сделку, - тогда обмен 1031 может стать идеальной стратегией для вывода вашего портфеля на новый уровень.
Решение о продаже или обмене — одно из самых важных в вашей жизни. Прежде чем выставить свою недвижимость на продажу, давайте проанализировать свой портфель, ваши налоговые обязательства и долгосрочные цели, чтобы разработать стратегию, которая подойдет именно вам.
Русский 
English 
简体中文 
Español de México 
Français 
हिन्दी