1031 交换是否适合您的房地产销售？投资者的 5 点清单

通过。研究团队

您已经完成了艰苦的工作。您购买了合适的商业地产，对其进行了有效管理，并见证了它的升值。现在，随着市场的强劲，您正在考虑出售。但是，在您和您的利润之间有一个主要障碍：来自资本收益和折旧回收的巨额税费。.

每一位精明的投资者一提到 "投资"，耳朵就会竖起来。 第 1031 条交换。.

1031 “同类 ”交换是美国税法中最强大的财富积累工具之一。它允许您出售投资房产，并推迟支付所有联邦、州和折旧重获税，前提是您将收益再投资到另一处 “同类 ”房产。这也是王朝用来 “交换直到你放弃 ’的策略，将股权从一个资产滚动到另一个资产，建立一个强大的投资组合，而不会在每一步都被征税。.

但这不是一张 “免税卡”。.

1031 交换是一项复杂的金融操作，规则严格，时间紧迫，风险巨大。它是一个强大的工具，但只适用于情况合适的投资者。在决定交换之前，您必须确定它是否真正符合您的财务目标。.

作为您创造财富的合作伙伴，我们相信明智的决定是最好的决定。以下是一份 5 点清单，用于确定 1031 交换是否是您下一次出售房地产时的正确选择。.

1.您知道自己真正的纳税义务吗？

第一个问题不是 “我能避税吗？”而是 “我所要避免的税单是 值得这么麻烦吗？”

1031 交换涉及不可讨价还价的费用：合格中介人 (QI) 费用、较高的法律费用和潜在的融资成本。您必须计算您的实际应税收益，看推迟是否证明这些费用和过程的复杂性是合理的。.

计算你的收益 这不仅仅是（销售价格）-（购买价格）。您必须使用您的 经调整的成本基础, 这是您的原始购买价格，加上资本改良，再减去您多年来申请的折旧。.
确定税种： 您将推迟缴纳三项潜在税款：

联邦资本收益税 （最多 20%）
州资本收益税 (因州而异）
折旧重获税 (作为普通收入征税，最高为 25%）

底线与注册会计师坐下来谈谈。如果您的调整基础较高，收益较小，或者您有其他资本损失可以抵消收益，您最好还是直接缴税。1031 是用于推迟隽永税负不轻。.

2.您的长期目标是否与再投资一致？

1031 交换不是一种退出策略，而是一种 再投资 策略。如果您的主要目标是退出房地产游戏并 “套现”，那么 1031 就是错误的选择。.

问问自己 为什么 您要出售的资产。如果您的答案是，1031 交换是有意义的：

“我想向上交易” (例如，出售一栋小型多户住宅楼，以购买更大的、具有机构品质的资产）。.
“我想合并” (例如，出售三套分散出租的住宅，购买一套 NNN 租赁的商业地产，以简化管理）。.
“我想多样化” (例如，出售一个大型工业园区，在不同市场购买三个较小的零售中心）。.
“我想创造世代财富”。” (例如，继续交换直到您去世，届时您的继承人将以 “递增 ”的基础获得房产，从而可能永远消除递延税款）。.

如果您的目标是为不同的创业项目提供资金、支付退休费用，或者仅仅是享受您的资本，那么您就需要流动资金。这就需要...

3.您有能力推迟偿还 100% 的资产和债务吗？

这是投资者最常犯的错误，也是代价最高的错误。1031 交换的结构是为了推迟 一应俱全 这意味着您必须将 一应俱全 收益纳入新协议。.

您收到的任何现金收益被称为 “启动” 并被征税。但最危险的陷阱是 “抵押引导”。”

要实现完全递延纳税，您的替代财产必须符合以下条件 等值或更大值, 您必须承担 同等或更大的债务。.

例子。 您以 $2 百万美元的价格出售房产，扣除过户费用后，您还清了 $1 百万美元的抵押贷款。这样就剩下 $1 百万的现金资产。要完全延期，您必须购买一套（或多套）价值如下的新房产至少 $2 百万美元。为此，您必须再投资 一应俱全 $1 百万美元的现金资产，并承担以下新的抵押贷款至少t $1 百万。.

如果您只承担了 $80 万的抵押贷款，那么这 $20 万的债务差额将被视为 “抵押贷款引导”，需要纳税。.

底线如果您出售的原因是为了 “拿掉一些筹码 ”或去杠杆化您的投资组合，那么 1031 交换将对您不利。.

4.您能在当今市场上找到优质的替代品吗？

1031 交换为您规定了严格的、不可讨价还价的时间表。.

您有 45 天 在您的销售结束后，正式确定潜在的替代房产。.
您有 180 天 从同一成交日期起）购买替代房产的总金额。.

在一个竞争激烈、低库存的市场中，45 天的时间对于寻找、审核和确定优质资产来说实在是太短了。这种压力是 1031 的最大风险。它可能迫使投资者 “孤注一掷”--为了赶时间而高价购买 C 级资产。.

如果不能及时找到替代房产，就意味着交换失败，您的全部税款就会到期，就像您正常出售房产一样。.

底线在挂牌之前，您必须确信当前的买方市场拥有符合您目标的优质库存。.

5.您为 "流程冲刺 "做好准备了吗？

1031 程序是严格的。您不能动用出售收益。资金必须由 合格中介（QI） 从您的销售结束到您的替代购买结束。.

这意味着您必须做好准备，在压缩的高压下冲刺尽职调查。.

团队在成交前，您的 QI、房地产律师和经纪人（像我们一样）都准备好了吗？
融资： 您的贷款机构是否准备好在 180 天内承保新贷款并提供资金？
尽职调查:您能否在较短的时间内完成全面的财产状况评估、环境报告和分区审查（这是一个关键的、经常被忽视的步骤）？

底线 1031 交换需要一个经验丰富的专业团队。这不是一个 “自己动手 ”的项目。一个失误，如错过最后期限一天，就可能导致整个交换失效。.

结论用于建设而非退出的工具

1031 条款交换仍然是商业地产中一项无与伦比的财富积累和复合战略。但这是一个再投资的战略决策，而不是一个简单的出售决定。.

如果您能选中所有五个选项--有大笔税款、有明确的再投资目标、不需要立即套现、对买方市场有信心、有专业团队随时准备执行--那么 1031 交换可能是让您的投资组合更上一层楼的完美策略。.

换房或卖房是您要做的最重要的决定之一。在您列出您的房产之前，让我们来分析您的投资组合、您的税务风险和您的长期目标，以制定适合您的策略。.