Поздравляем, вам удалось сориентироваться на сложном рынке и успешно продали свою коммерческую инвестиционную недвижимость. Вы зафиксировали свою прибыль, и выручка направляется на счет условного депонирования. Но прежде чем радоваться, вам предстоит принять самое важное решение: как защитить эту с таким трудом заработанную выручку от значительных налоговых выплат.
Для опытных инвесторов в коммерческую недвижимость ответ почти всегда заключается в том, что обмен по статье 1031. Это эффективное положение Налогового кодекса США позволяет отсрочить уплату налога на прирост капитала путем реинвестирования всей выручки от продажи в новое имущество “аналогичного рода”.
Этот процесс является краеугольным камнем стратегического накопления капитала. Однако его успех полностью зависит от соблюдения ряда правил, известных своей строгостью. Самым важным — и наиболее часто неправильно понимаемым — из них является требование о “сопоставимости активов”.
Как инвестору, вам не по силам мириться с неопределённостью. Это руководство разъяснит вам суть правила “обмена аналогичными активами” и поможет вам избежать распространенные ошибки и с уверенностью выбрать подходящий объект для замены.
1. Заблуждение о принципе "like-kind": что это не такое
Давайте для начала разберемся с самой распространенной ошибкой. “Аналогичный” не означает “идентичный”.”
Вам не обязательно обменивать один многоквартирный дом на другой. Вам не обязательно обменивать офисное здание площадью 10 000 квадратных футов в Чикаго на офисное здание площадью 10 000 квадратных футов в Майами.
Это заблуждение опасно. Оно неоправданно сужает круг поиска инвестора, создавая огромное давление в и без того сжатых 45-дневных сроках для определения объекта. На самом деле правило “аналогичного имущества” гораздо более гибкое и стратегически выгодное.
2. Истинное определение: что на самом деле означает термин "аналогичного рода"
Определение термина “аналогичного вида”, данное Налоговым управлением США (IRS), в отношении коммерческой недвижимости на удивление широко. Вот его основной принцип:
“Термин ”аналогичный» относится к характеру или природе имущества, а не к его классу или качеству.
Как отчужденный (проданный) объект недвижимости, так и новый (приобретенный) объект недвижимости должны находиться в вашем владении в течение продуктивное использование в рамках коммерческой или предпринимательской деятельности либо в инвестиционных целях.
Вот и всё.
Благодаря Закону о снижении налогов и создании рабочих мест от 2017 года данное правило теперь применяется исключительно к недвижимость. (Обмен личным имуществом, таким как оборудование или транспортные средства, больше не подпадает под эти условия).
Это открывает широкий спектр стратегических возможностей. Если вы обмениваете один объект инвестиционной недвижимости на другой, вы, скорее всего, укладываетесь в рамки правил “обмена на аналогичный объект”.
Примеры обмена имуществом “аналогичного рода”:
- Продажа многоквартирный жилой комплекс и приобретение торговая недвижимость с арендой по принципу «нет-лиз» для одного арендатора (STNL).
- Продажа незастроенный участок и приобретение промышленный склад.
- Продажа офисное здание в центре города и приобретение портфель объектов недвижимости, предназначенных для размещения медицинских кабинетов (MOB).
- Продажа комплекс самообслуживаемых складских помещений и приобретение сельскохозяйственных земель.
Стратегические последствия этого весьма значительны. Такая гибкость позволяет вам переориентировать всю свою инвестиционную стратегию, с отсрочкой уплаты налогов. Вы можете перейти от актива, требующего значительных управленческих затрат (например, квартиры), к активу, приносящему пассивный доход (например, аптека, сданная в аренду по договору NNN), или от актива с высоким потенциалом роста стоимости, но низким денежным потоком (например, земельный участок) к активу с высоким денежным потоком (например, торговый центр).
3. Другие правила, которые нельзя игнорировать
Понимание понятия “аналогичного имущества” — это лишь первый шаг. Обмен по статье 1031 предусматривает и другие строгие требования, несоблюдение которых может легко привести к признанию всей сделки недействительной.
Неоспоримые хронологии
Именно в этом и заключается главная проблема большинства бирж. Отсчет времени начинается с того момента, как вы завершаете сделку по продаже своей недвижимости.
- 45-дневный период идентификации: У вас есть ровно 45 календарных дней на то, чтобы официально определить потенциальные объекты замены. Это определение должно быть оформлено в письменном виде, содержать конкретные сведения и быть передано вашему квалифицированному посреднику.
- 180-дневный срок завершения сделки: Вы должны завершить сделку по покупке одного или нескольких объектов недвижимости, указанных вами, в течение 180 дней с момента первоначальной продажи (или до истечения срока подачи налоговой декларации, в зависимости от того, что наступит раньше).
Требование к стоимости
Отложить все что касается вашей прибыли от прироста стоимости активов, вам необходимо соблюдать следующее простое правило: Торгуйте по прежней цене или выше.
- Чистая цена реализации: Общая покупная цена вашего объекта (или объектов) замены должна быть равна или превышать чистую цену продажи проданного вами объекта.
- Акции и долговые обязательства: Вы должны реинвестировать весь свой собственный капитал, и вы обязаны приобрести недвижимость, взяв на себя долг в размере, равном стоимости объекта или превышающем её. Если вы получите возврат денежных средств или сумма вашего долга по новой недвижимости окажется меньше, это может быть расценено как “дополнительная выгода” и подлежит налогообложению.
Правила идентификации
Нельзя просто предоставить нечёткий список. Необходимо соблюдать одно из следующих трёх правил идентификации:
- Правило трех свойств (Наиболее распространённый вариант): Вы можете определить до трёх свойств любого значения. Вам нужно лишь выполнить условие по крайней мере для одного из них.
- Правило 200%: Вы можете указать более трёх объектов недвижимости, если их совокупная справедливая рыночная стоимость не превышает 200% (двойную) стоимость проданного вами объекта недвижимости.
- Правило 95% (редкое): Вы можете выбрать любое количество объектов недвижимости, но должны приобрести объекты на сумму не менее 95% от общей стоимости всех выбранных вами объектов.
4. Стратегия продавца: как добиться успеха
Доверие строится на тщательной подготовке. Успешная сделка по обмену в рамках положения 1031 начинается не с момента продажи, а с того момента, когда вы принять решение для продажи.
1. Начните поиск ещё до размещения объявления. 45-дневный период — это не период “поиска”, а период “принятия решения”. Вам следует активно анализировать рынки и потенциальные объекты для замены задолго до того, как на ваш текущий объект будет заключен договор купли-продажи. Ваша цель должна заключаться в том, чтобы к моменту заключения сделки список из трёх выбранных объектов был практически окончательно сформирован.
2. Сначала сформируйте свою команду. Вы не сможете самостоятельно осуществить обмен по статье 1031. Ваша команда должна быть сформирована до того, как вы завершите сделку по продаже.
- Квалифицированный посредник (QI): Этот пункт не подлежит обсуждению. Налоговое управление США (IRS) требует, чтобы квалифицированный посредник (QI) удерживал выручку от продажи. Если вы даже на секунду “фактически получите” эти средства, сделка будет признана недействительной.
- Брокер по коммерческой недвижимости: Брокер, специализирующийся на инвестициях (такие как мы) могут помочь вам определить непубличные предложения и быстро оформлять страхование имущества чтобы уложиться в установленные вами сроки.
- Сертифицированный бухгалтер и адвокат: Ваши налоговые и юридические консультанты играют важнейшую роль в утверждении структуры сделки и проверке новой покупки.
3. Определите, чем вы руководствуетесь при принятии решения о следующей инвестиции. Используйте гибкость, предоставляемую принципом “обмена аналогичным имуществом”, в своих интересах. Продаете ли вы:
- Увеличить ежемесячный денежный поток?
- Переехать в штат, где условия для арендодателей более благоприятные?
- Расширить портфель за счет другого класса активов (например, перейти от офисной недвижимости к промышленной)?
- Объединить несколько объектов недвижимости в один, более крупный актив?
- Променять объект недвижимости, требующий активного управления, на объект, приносящий пассивный доход?
Понимание своих мотивов поможет вам сфокусировать поиск и не допустить поспешного и невыгодного вложения средств только ради того, чтобы успеть в установленный срок.
Итог
Обмен по статье 1031 — это самый эффективный инструмент в арсенале налогового планирования инвестора в недвижимость. Однако этот инструмент требует особой точности.
Поняв, что термин “аналогичный объект” означает “инвестицию”, и соблюдая не подлежащие обсуждению сроки и правила оценки, вы сможете плавно перейти из роли продавца в роль покупателя. Главное — превратить этот 45-дневный спринт в финальный круг гонки, к которой вы готовились всё это время.
Хотели бы вы Обсудить возможную стратегию 1031 в отношении вашей недвижимости? Мы поможем вам проанализировать имеющиеся у вас активы и изучить варианты их замены до выставления на продажу, чтобы ваш следующий шаг стал самым удачным
Русский 
English 
简体中文 
Español de México 
Français 
हिन्दी 
