Перед продажей: 5 шагов по подготовке коммерческой недвижимости к обмену 1031

По: Исследовательская группа

В мире коммерческой недвижимости обмен в соответствии с разделом 1031 является одним из самых мощных инструментов для создания богатства. Позволяя отсрочить уплату налогов на прирост капитала, он дает вам возможность направить 100% вырученных от продажи средств в новую, “аналогичную” инвестицию. Эта стратегия может значительно ускорить рост вашего портфеля, сохранить капитал и помочь вам перейти к новым классам активов или рынкам.

Однако мощь обмена по схеме 1031 сопряжена с его жесткой сложностью. Пресловутые “тикающие часы” -45 дней на выявление замена недвижимости и 180 дней до закрытия-Это ловушка для неподготовленных.

Успех достигается не в суматохе после продажи. Он достигается за несколько месяцев до того, как ваша недвижимость появится на рынке.

Будучи опытными консультантами в сфере коммерческих инвестиций, мы провели через этот процесс бесчисленное количество клиентов. Разница между гладким, успешным обменом и неудачным, дорогостоящим обменом почти всегда сводится к предпродажной подготовке.

Вот пять основных шагов, которые должен предпринять каждый инвестор перед продажей, чтобы обеспечить успешный обмен по схеме 1031.

1. Соберите свою "команду по обмену"

Самая большая ошибка, которую может совершить инвестор, - это попытка провести обмен по схеме 1031 в одиночку или собрать свою команду после продажи. Это не проект "сделай сам". Правила Налогового управления строги и неумолимы.

Ваша команда должна быть сформирована до того, как вы выставите свою недвижимость на продажу:

Квалифицированный посредник (QI): Это самый важный участник. QI (также называемый Accommodator) - это обязательная, независимая третья сторона, которая содействует обмену. Они будут держать выручку от продажи в эскроу, чтобы гарантировать, что у вас никогда не будет “конструктивного получения” средств, что приведет к аннулированию обмена. Crucial: Ваш QI не может быть вашим агентом, адвокатом, брокером или CPA. Проведите собеседование и выберите своего QI как можно раньше.
CPA / налоговый консультант: Ваш финансовый инспектор должен проанализировать все цифры. Он рассчитает ваши точные обязательства по налогу на прирост капитала, определит вашу “целевую” восстановительную стоимость (см. Шаг 2) и проконсультирует о налоговых последствиях “загрузки”.”
Адвокат по недвижимости: Вам нужен адвокат, знакомый с формулировками договоров об обмене 1031. Ваш адвокат проверит договоры купли-продажи, чтобы убедиться, что они содержат необходимые пункты и условия.
Коммерческий брокер: Ваш брокер должен быть не просто агентом по продаже, он должен быть консультантом по обмену. Он должен понимать ваши цели как при отчуждении (продаже), так и при приобретении (замене), а также то, как они функционируют вместе.

2. Проанализируйте количество отчуждаемого имущества

Чтобы понять, что вам нужно купить, вы должны знать именно что вы продаете. Цифры “на глазок” не подходят. Сядьте с вашим финансовым контролером и брокером, чтобы определить точные финансовые цели.

Чтобы отложить 100% налога на прирост капитала, вы должны следовать двум основным правилам

Реинвестируйте все чистые поступления: Общая покупная цена заменяемой вами недвижимости (или недвижимости) должна составлять равна или больше чистая продажная цена вашей отчуждаемой собственности.
Приобрести равный или больший долг: Вы должны приобрести новый долг, который равна или больше долг, который вы погасили за проданную недвижимость. Если вы этого не сделаете, разница (так называемый “ипотечный залог”) обычно облагается налогом. Однако вы можете компенсировать эту разницу, добавив в покупку больше собственных денег.

Ваша “цель” - это общая стоимость, которую вы должны приобрести. Этот анализ покажет вам точную сумму собственного и заемного капитала, которую необходимо заменить, и станет основой для поиска замены.

3. Определите стратегию "Замещающая собственность"

Термин “подобный” удивительно широк. Вы можете обменять склад на многоквартирный дом, необработанную землю на торговый центр или офисное здание на портфель недвижимости NNN (Triple Net).

Вопрос не только в том, “Что можно Я покупаю?” Вопрос в том. “Что мне купить?”

Это ваш шанс стратегически перестроить свой портфель. Прежде чем продавать, ответьте на эти вопросы:

Инвестиционные цели: Вы переходите от актива с интенсивным управлением (например, многоквартирного дома) к пассивному активу (например, аренде NNN)? Стремитесь ли вы к более высокому денежному потоку или долгосрочному росту стоимости?
Класс активов: Хотите ли вы остаться в своем текущем секторе (например, промышленном) или перейти в новый (например, медицинский офис)?
Рынок: Является ли это возможностью выйти из насыщенного рынка и войти в быстрорастущий развивающийся рынок?
Терпимость к риску: Готовы ли вы взяться за проект с добавленной стоимостью или вам нужна стабилизированная недвижимость "под ключ"?

Определение этих критериев сейчас не позволит вам в панике сделать некачественные инвестиции только для того, чтобы отбить 45-дневный срок.

4. Немедленно начните "обратный" поиск

Это самый практичный совет, который мы можем дать: Не ждите, пока ваша недвижимость закроется, чтобы начать искать замену. 45-дневный срок идентификации предназначен для официальная идентификация, не находка.

Начните поиск сегодня.

Подготовленный инвестор составит “короткий список” потенциальных объектов, рынков и контактов еще до того, как с ним будет заключен договор.

Эта “обратная охота” дает вам рычаги влияния. Вы можете приступать к андеррайтингу сделок, общаться с брокерами на целевых рынках и даже договариваться о финансировании. На конкурентном рынке возможность показать продавцу, что вы - серьезный, предварительно квалифицированный покупатель 1031 с готовым обменом, значительно повышает эффективность вашего предложения.

5. Освойте строгие правила идентификации и хронометража

Наконец, вы должны понять незыблемые правила игры. Ваш QI будет вашим проводником, но игрок - вы.

45-дневный период идентификации: Этот период начинается момент когда завершится продажа отчужденного имущества. Это 45 календарных дней, без исключений. До полуночи 45-го дня вы должны предоставить своему QI официальное письменное определение потенциальных объектов, которые вы можете заменить.
180-дневный период закрытия: Вы должны закрыть один или несколько объектов недвижимости в течение 180 календарных дней с момента первоначальной продажи (или даты подачи налоговой декларации, в зависимости от того, что наступит раньше).

В течение 45 дней вы должны придерживаться одного из трех правил идентификации:

Правило трех свойств: (наиболее распространенный) Вы можете определить до трех свойств любого значения.
Правило 200%: Вы можете указать любое количество объектов недвижимости, если их общая справедливая рыночная стоимость не превышает 200% от продажной цены вашего отчуждаемого имущества.
Правило 95%: Вы можете определить любое количество объектов, но в конечном итоге вы должны приобрести не менее 95% от общей стоимости, которую вы определили. (Это бывает редко и используется в особых ситуациях).

Понимание этих правил позволит вам составить реалистичный и отвечающий всем требованиям список идентификации, что обеспечит вам беспроблемное закрытие сделки.

Вынос: Подготовка - это все

Обмен по схеме 1031 - это стратегический процесс, а не сделка, совершенная в последнюю минуту. Относясь к нему как к таковому, вы превращаете сложный налоговый кодекс в мощный двигатель для создания богатства поколений. Работа, которую вы проделаете за 90 дней до ваш список - это то, что гарантирует вам успех в последующие 180 дней.

Вы собираетесь продать коммерческую недвижимость и хотите рассмотреть возможность обмена по схеме 1031?
Успешный обмен начинается с четкой стратегии. Свяжитесь с нами для получения бесплатной консультации, чтобы проанализировать вашу текущую собственность и обсудить, как обмен по схеме 1031 может помочь вам достичь ваших долгосрочных инвестиционных целей.