Обмен в соответствии с разделом 1031 - это, пожалуй, самый мощный инструмент в арсенале инвестора в коммерческую недвижимость. Он позволяет отсрочить 100% налогов на прирост капитала, а также амортизационных отчислений, переведя всю выручку от продажи в новую инвестиционную недвижимость “как натурой”. При правильном подходе этот способ может превратить одну инвестицию в портфель на несколько поколений.
Однако правила Налогового управления, регулирующие эти обмены, жесткие, сложные и неумолимые. Дорога к отсрочке уплаты налогов усеяна дорогостоящими “подводными камнями”. Самые дорогостоящие ошибки - "грехи", которые могут свести на нет весь обмен и привести к огромному, неожиданному налоговому счету, - почти всегда совершаются на стороне продавца, в самом начале сделки.
Чтобы защитить свою прибыль и обеспечить успешный обмен, вы должны избегать этих семи дорогостоящих грехов.
Грех #1: Прокрастинация (отсутствие предварительного планирования)
Это самый распространенный грех. Инвестор получает отличное незапрошенное предложение, подписывает контракт, а затем звонит своему бухгалтеру и спрашивает: “Можем ли мы сделать это обменом 1031?”. К тому времени может быть уже слишком поздно.
- Стоимость: Вы мечетесь в поисках квалифицированного посредника (QI), вы не создали свою команду по обмену и не включили необходимые формулировки в договор купли-продажи (см. Sin #2). Вы начинаете отсчет 45-дневного срока идентификации с позиции паники, а не силы.
- Спасение: Обмен по схеме 1031 следует планировать еще до того, как ваша недвижимость будет выставлена на продажу.
Ваш “предполетный контрольный список” должен включать в себя:
- Поговорите с вашим финансовым директором, чтобы точно определить налоговые последствия (ваш потенциальный выигрыш).
- Проведение собеседования и привлечение авторитетного специалиста Квалифицированный посредник (QI).
- Предупредите своего адвоката или брокера о том, что вы собираетесь совершить обмен.
- Начните предварительный поиск недвижимости для замены.
Грех #2: пропуск "пункта о сотрудничестве"
Вы провели предварительную подготовку, но используете стандартный, шаблонный договор купли-продажи (PSA) для отчуждаемого (продаваемого) имущества.
- Стоимость: Ваш покупатель не обязан сотрудничать с вами при обмене. При закрытии сделки он может отказаться подписать документы, необходимые для переуступки контракта вашему QI. Такой отказ может погубить сделку и ваш обмен, вынудив вас либо уйти, либо заплатить налоги.
- Спасение: Вставьте “Оговорка о сотрудничестве при обмене 1031” в вашем PSA. Этот простой пункт гласит, что продавец намерен осуществить обмен по схеме 1031, а покупатель соглашается сотрудничать с ним (без каких-либо затрат или ответственности для него), подписав необходимые документы об обмене.
Грех #3: "Конструктивное получение" средств
Это кардинальный грех, который мгновенно и бесповоротно делает ваш обмен недействительным. “Конструктивное получение” означает, что вы, ваш агент или ваш адвокат (в большинстве случаев) хоть на мгновение получили контроль над выручкой от продажи или доступ к ней.
- Стоимость: The весь обмен дисквалифицируется. В тот момент, когда вы “прикасаетесь” к деньгам, в глазах Налогового управления это становится простой продажей, и вы должны заплатить налог на прирост капитала в полном объеме.
- Спасение: Ваш Квалифицированный посредник это решение. До При закрытии сделки вы должны заключить с QI соглашение об обмене. При закрытии сделки средства от продажи должны поступить напрямую от эскроу-агента вашему QI. Вы никогда не должны иметь права доступа, залога или займа этих средств.
Грех #4: Выбор неправильного квалифицированного посредника
Вы знаете, что вам нужен QI, поэтому просите своего адвоката придержать деньги, или просто гуглите “дешевый QI” и выбираете первый попавшийся.
- Стоимость: Использование в качестве QI “дисквалифицированного лица” (например, вашего агента, адвоката, бухгалтера или родственника) делает обмен недействительным с самого начала. Если вы используете QI, не имеющего репутации, не застрахованного или не имеющего поручительства, все ваши средства, полученные в результате обмена, подвергаются риску кражи или банкротства. Если они обанкротятся, ваши деньги пропадут, а обмен не состоится.
- Спасение: Ваш QI - самый важный член вашей команды. Тщательно проверьте их. Убедитесь, что они являются членами Федерация аккомодаторов по обмену (FEA), Мы полностью застрахованы и застрахованы, у нас большой и стабильный опыт работы с обменными пунктами вашего размера.
Грех #5: Невозможность пройти 45-дневную идентификацию
45-дневный срок начинает тикать с момента закрытия сделки по продаже отчуждаемой недвижимости. Многие инвесторы недооценивают, как быстро пролетает этот срок и насколько строги правила идентификации.
- Стоимость: Если до полуночи 45-го дня ваш QI не определит объект недвижимости в письменном виде, обмен будет завершен. Вы будете платить налоги. К распространенным ошибкам относятся слишком расплывчатые формулировки (“торговый центр во Флориде”) или попытки обменять недвижимость в вашем списке после истечения срока.
- Спасение: Поймите три правила идентификации и выберите одно из них:
- Правило трех свойств: Определите до трех свойств любой величины. (Наиболее распространенные)
- 200% Правило: Укажите любое количество объектов недвижимости, если их общая справедливая рыночная стоимость (FMV) не превышает 200% от цены продажи.
- 95% Правило: Укажите любое количество объектов недвижимости, но вы должны приобрести не менее 95% от общей стоимости FMV всех указанных объектов.
- Pro-Tip: Начните поиск недвижимости на замену до завершения сделки. Приготовьте свой список (с резервными копиями).
Грех #6: неправильное понимание слова "ботинок"
“Бут” - это любая часть выручки от продажи, которая не была реинвестирована в недвижимость, аналогичную по назначению. Многие инвесторы не понимают, что существует два типа.
- Стоимость: Любой полученный вами ботинок облагается налогом в размере прироста капитала.
- Кассовый ботинок: Вы продаете недвижимость за $1M, но покупаете новую за $900k. Оставшиеся у вас $100k облагаются налогом.
- Ипотечный сапог (Облегчение долгового бремени): Вы продаете недвижимость с ипотекой в $500k и покупаете новую с ипотекой всего в $400k (или платите наличными). Эти $100 тыс. в виде “облегчения долгового бремени” также являются загрузкой и подлежат налогообложению.
- Спасение: Для того чтобы 100% был полностью освобожден от налогов, вы должны следовать двум простым правилам:
- Реинвестировать все чистые денежные поступления.
- Приобретение замещающего имущества со стоимостью равно или больше чем проданная вами недвижимость.
- Приобретение заменяющей недвижимости за счет долга равно или больше чем долг, который вы погасили (или добавьте новые деньги, чтобы компенсировать разницу).
Грех #7: игнорирование 180-дневной "жесткой остановки"
Вы правильно определили свои объекты и ведете переговоры о покупке. Вы полагаете, что 180-дневный срок (который идет одновременно с 45-дневным ID) является гибким.
- Стоимость: Она не является гибкой. Продления не предусмотрено (за исключением редких случаев, объявленных президентом зон бедствия). Если ваше финансирование сорвется на 179-й день или продавец попытается отложить сделку, ваш обмен не состоится. Вы должны закрыть сделку по покупке новой недвижимости до полуночи 180-го дня.
- Спасение: Относитесь к дню 180 как к абсолютному, окончательному сроку. В течение 45-дневного периода идентификации начните комплексную проверку и найдите финансирование для замены недвижимости. Не ждите. Предусмотрите в договоре с продавцом заменяемой недвижимости штрафные санкции и формулировку “время не терпит”, чтобы убедиться, что он мотивирован на своевременное закрытие сделки.
Ваш щит от налоговой катастрофы
Обмен по схеме 1031 - это сложный юридический и финансовый маневр, а не простая сделка. Налоговое управление требует строгого, буквального соблюдения правил, и последствия неудачи весьма серьезны.
Разница между отсрочкой уплаты миллионов налогов и выписыванием болезненного чека в налоговую службу часто сводится к тому, какую команду вы создадите и какой план реализуете перед продажей. Поняв эти семь “грехов”, вы перестанете быть просто инвестором - вы станете стратегическим инвестором, готовым защитить свой капитал и построить долговременное богатство.
Отказ от ответственности: Данная статья предназначена исключительно для образовательных целей и не является финансовой, юридической или налоговой консультацией. Все инвесторы должны проконсультироваться со своими квалифицированными налоговыми и юридическими специалистами, прежде чем приступать к обмену по схеме 1031.
Русский 
English 
简体中文 
Español de México 
Français 
हिन्दी 
