KE控股2020年IPO股票市场分析

什么是KE控股?

?"(beike)北科(www.ke.com)成立于2018年初,是中国最新的技术驱动的多元房产服务平台,旨在提高用户体验,增加曝光率。北科是一个开放的平台,让优秀的经纪人更有效地利用资源,共同成为二手房、新房、租房的优质生态圈。

KE控股的风险是什么?

市场风险

外汇风险.基本上所有的收入和支出都以人民币计价,所以没有重大的直接外汇风险。然而,业务的价值实际上是以人民币计价的,而美国预托证券将以美元交易。例如,如果公司决定为支付股息而将人民币兑换成美元,美元对人民币的升值将对其产生不利影响。

利率风险。 该公司还面临着利率风险。他们所有的长期借款都是浮动利率的借款。

商业风险

该业务在很大程度上取决于中国住宅房地产市场的总体市场状况。而中国的住宅房地产行业也受政府对现有和新房交易的监管。

相当一部分收入来自北京和上海,这是中国最大的两个住宅房地产市场。在2017年、2018年、2019年和截至2020年6月30日的六个月,收入中分别有47.9%、47.4%、35.1%和32.3%来自这两个市场的合并。如果他们不能在这两个城市中的任何一个保持其竞争地位,他们的收入和盈利能力可能会受到不利和重大的影响。

KE控股的资本结构是什么?

这里的信息是从他们的财务报表中收集的。我们可以看到,现金持有量每年都在上升,尽管债务上升,但债务/股权比率却在下降。

收支平衡分析

下面是他们的收入报表。收入包括现有房屋交易服务、新房屋交易服务和新兴其他服务的收入。收入从2017年到2018年增加了12.3%,到2019年进一步增加60.6%。

  • 现房交易服务。收入来自(i)自己的联佳品牌,他们对现房销售和房屋租赁收取佣金,以及从其他在北科平台上经营经纪店的经纪公司与联佳经纪人合作完成交易的佣金中分成。(ii) 从在北科平台上拥有并经营经纪门店的经纪公司收取平台服务费,以及从其特许经营品牌(如德佑)下的经纪公司收取额外的特许经营费,以及 (iii) 通过提供其他增值服务,包括交易完成服务、实地工作协助(如现场核查)、经纪人招聘和培训服务。
  • 新房交易服务。新房交易服务的收入主要是通过从房地产开发商完成的新房销售中赚取销售佣金。
  • 新兴和其他服务。收入来自新兴和其他服务,如金融服务和家庭装修服务。

下表按绝对金额和占总收入的百分比细分了各期的总收入。

收入成本主要包括对内部代理商和专业销售人员的报酬和对连接的代理商和其他销售渠道的分成佣金,以及与联家店有关的成本。

公司预计,随着他们业务的发展和吸引更多的中介、住房客户、开发商和其他行业参与者加入他们的平台,成本和支出将继续增加。公司相信,随着业务的进一步发展,他们将能够利用规模经济的优势,随着时间的推移进一步提高运营效率。

现金流量表

这里的信息收集自他们的现金流量表和资产负债表。现金和长期债务被加在底部供参考。他们最近几年的自由现金流是负数,净营业收入现金流是负数。他们有一个强大的资产负债表,手上有足够的现金来支付他们的长期债务。

公司打算用现有的现金余额和最近发行的股票的收益为未来的资本支出提供资金。公司认为,他们目前的现金、现金等价物、限制性现金和预期由经营活动提供的现金将足以满足当前和预期的营运资本要求和较长时期的资本支出。然而,如果他们遇到商业条件的变化或其他发展,公司在未来可能需要额外的现金资源。如果他们发现并希望寻求投资、收购、资本支出或类似行动的机会,该公司在未来也可能需要额外的现金资源。

行业平均估值倍数

  • EV/EBITDA

房地产服务领域的平均水平。17.02

KE Holdings Inc:64.57

IPO的股票价格是多少?

KE控股公司的美国存托股票(ADS)自2020年8月13日起在纽约证券交易所上市,代码为 "BEKE"。该公司的IPO定价为每股美国存托股票$20,出售了1.06亿股,筹集了11.2亿TP2T。总共有11.3亿股流通股,这使得IPO前的估值为$226亿。

在上市当天,该股以每股$37.44的价格收盘。

谁是KE控股的创始人?

  • 左晖-创始人

左先生自2001年创办北京联嘉以来,一直担任北京联嘉的董事长。他还创立了Ziroom公司,这是一家从事长期公寓租赁业务的关联公司。

  • 彭永东--联合创始人

彭先生自2017年起担任联嘉网(北京)科技有限公司(后更名为北科兆方(北京)科技有限公司)的首席执行官,自2010年起担任北京联嘉的副总经理。

董事会成员

左晖-创始人兼董事会主席

彭永东-执行董事兼首席执行官

山一刚-执行董事

包凡-独立董事

李朝晖(Jeffrey)--导演

陈晓红-独立董事

执行团队

彭永东-执行董事兼首席执行官

徐涛-首席财务官

徐万刚-首席运营官

王永群-首席运营官

KE控股的产品定位是什么?

KE Holdings Inc.(北科控股有限公司(简称 "北科")是中国领先的综合在线和离线技术驱动的平台,提供高质量的住房交易和服务。他们在中国建立了行业基础设施和标准,以重塑服务提供商和住房客户有效浏览和完成住房交易的方式,包括现有和新房销售、房屋租赁、房屋装修、房地产金融解决方案和其他服务。"平台化 "被认为是其最重要的特征。

2019年,公司的商誉为24.77亿元。

全球范围内的竞争分析

中国。

北科在中国的网上住宅房地产市场拥有强大的地位,其主要的业务关系,稳固的增长轨迹,并转为积极的营业利润。

它是互联网对传统企业的改造,利用系统和数据来实现信息对称。将线上平台与线下的房屋中介业务相结合。

优势。

最大的住房交易和服务的综合在线和离线平台。

率先开发行业基础设施,促进数据、交易流程和服务质量的数字化和标准化。

行业参与者的首选品牌。

建立在强大的数据洞察力和应用之上的专有技术平台。

健全的平台,具有显著的网络效应,为生态系统服务。

有远见的管理团队,在创新和执行方面有着良好的记录。

技术。

从多年的线上和线下运营中,平台上独特数据的广泛聚集为KE Holdings提供了对整个住房交易和服务价值链的无可比拟的洞察力。

专有的算法优化产品和解决方案,指导高效的运营,并为平台上的服务提供商开发本地市场洞察力。

该公司利用新技术,如虚拟现实、人工智能、大数据和物联网,创造和发展现实生活中的用例和应用,以提高客户体验和服务效率。

KE公司运营其所谓的代理合作网络,即ACN,它类似于美国的多重上市服务。ACN旨在分配合作角色,促进经纪人和其他服务供应商之间的信息和资源共享。ACN拥有超过456,000名经纪人。

潜在的市场增长可能是快速的;基于该国庞大的人口,加速的城市化进程,不断上升的家庭可支配收入,以及持续的经济增长。

美国。

该产品类似于Zillow,提供房屋销售和租赁服务,以及美国的免费房地产评估服务-Zestimate房屋评估和估算系统。因此,在美国的竞争力还不够强。

风险管理的考虑因素有哪些?

不确定的宏观经济和行业条件可能对产品和服务的需求产生不利影响,并对经营业绩产生不利影响。

他们面临着客户的信用风险。

他们在一个高度竞争的环境中经营,可能无法成功竞争。随着更多的公司进入它们经营的市场,随着现有的竞争对手扩大产能,以及随着行业的整合,竞争可能会进一步加剧。

他们可能无法以有竞争力的价格、及时或根本无法购买足够数量的用于产品的材料、零件和部件。

由于新项目的启动、生产的转移和其他因素,它们会受到制造效率低下的影响。制造效率低下可能会对财务状况、运营结果或现金流产生不利影响。

各种产品之间销售组合的变化可能对毛利率产生负面影响。

财务会计标准或政策的变化影响到,并且在未来可能影响到报告的财务状况或经营成果。

Covid-19是如何影响公司的?

COVID-19大流行病对全球经济产生了不利影响,扰乱了全球供应链和劳动力参与,并对金融市场造成了巨大的波动和破坏。近年来的经济扩张由于COVID-19大流行病而中断,可能出现经济衰退的情况,这可能导致客户或潜在客户减少或推迟订单,以及对其业务产生一些其他负面影响,如定价压力增加,供应商破产,这可能导致生产延迟,客户无法获得信贷,或客户破产。此外,由紧张的国际贸易关系引起的市场和经济状况的不确定性,如美国和中国之间的关系以及英国退出欧盟,可能对他们的业务和经营业绩产生不利影响。

KE控股的股票持有情况如何?

北京时间8月13日晚,KE Holdings Inc.在纽约证券交易所成功上市,股票代码为BEKE。

KE的首次公开募股的发行价格为每股$20美元。摊薄后的市值达到23亿美元,募集资金总额约为14.4亿美元。

华兴资本在此次交易中担任主承销商。

KE Holdings Inc.于2020年8月8日正式启动其美国IPO全球路演。本次交易共发行了1.06亿股美国存托股票。融资金额将用于研发投资、拓展新房交易服务、开发多元化服务产品和一般企业用途。

根据KE控股公司的数据,2019年KE搜索平台的总营业额(GTV)达到2.13万亿人民币。截至2020年6月30日,KE平台已进入全国103个城市,连接了265个新经纪品牌的45.6万多名经纪人和4.2万家经纪店,并拥有3900万个月活跃的移动终端。

房地产业务自然与巨大的杠杆率有关。北科搜索在其招股说明书中也花了很多篇幅提醒投资者它所依赖的房地产行业的潜在风险。"如果房地产开发商的经营和流动性状况恶化,北科搜索可能面临坏账风险。"根据招股说明书,其坏账也在增加。此外,由于北科股份并没有具体展示联嘉股份带来的收益,在成立北科股份和打包联嘉股份的过程中,也没有公开透明的解释。因此,没有人知道联嘉的哪部分资产进入了北科。联嘉的优质资产是否只给了北科,联嘉多年积累的高风险资产与北科有什么关系,即使是股东也未必清楚。

根据招股说明书,KE的上市采用了VIE结构。上市实体实际上是一家在开曼群岛注册的离岸公司 "KE Holdings",但该公司的主要资产和业务仍在中国。早在北科搜索成立之前,左晖就已经通过协议将联嘉股东的股权转让给海外控股公司。通过一系列的商业运作,他将原北京联嘉房地产经纪有限公司的大部分资产收购为KE控股控制的国内子公司。据媒体报道,2020年3月,左晖将其持有的410,800股联嘉股份质押给北科(天津)投资有限公司。他稀释了自己在联嘉的股权,以换取北科对联嘉的整体控制权。换句话说,从资本结构的角度来看,联嘉已经名存实亡。北科的招股说明书只是将联嘉定义为自己的 "自有和直营 "品牌。

北科股份上市后,其流通股将包括A类普通股和B类普通股。左晖将拥有8.85亿股B类普通股和5.47亿股A类普通股。假设承销商不能与 "绿鞋 "机制合作,他将拥有该公司已发行总股本的82.8%的投票权。

市场研究

目标客户:买家、卖家、房屋出租人、房屋承租人、房屋中介、第三方公寓。目标市场:房地产市场、住房和服务行业

早在2016年,各国领导人就提出要 "加快传统产业数字化、智能化,做大做强数字经济"。同年,G20杭州峰会制定了 "G20数字经济发展与合作倡议"。然后在2017年,数字经济被列入政府工作报告和中国共产党第十九次全国代表大会报告。

随着房地产服务从2014年电商团购模式的1.0时代加速过渡到以数字化为核心的在线交易的2.0时代,越来越多的公司看到了机会。

行业面临的挑战是什么?

  • 中国有庞大的住房市场,但住房交易和服务的效率很低。
  • 没有为卖房者提供专属约定的行业框架。
  • 分散的市场信息和资源。
  • 缺少有经验和任期的专业代理人。

北科是一个房屋搜索平台,其实是脱胎于联嘉。2018年以后,它已经升级为一个行业平台。这个变化其实是基于联嘉在行业内的经验积累。这些能力通过在线交易作为基础设施沉淀下来。人们称之为ACN(Agent Cooperate Network),这是一种基础设施,如经纪人合作网络。

通过打磨基础设施向全行业开放,尤其是在住宅服务领域,包括大家经常接触到的二手房、新房、租房等。经过多年的发展,北科搜房平台已经迅速为行业赋能,它已经连接了4万多家门店和40多万名经纪人。同时,依托全国300多个城市的2.3亿套房产字典,包括技术,很多消费者的体验得到了极大的提升。

房地产的字典里有几个关键的变化。经过过去10年的建设,公司花了数亿美元,建成了全国所有房子的框架,这些房子只有北科才有。

就像新房一样,公司为二手房建立了一个框架,而政府部门实际上缺乏这个数据。由于历史原因,很多政府部门没有建立这个框架。

他们的框架有什么好处?

消费者遇到的最大问题是虚假房源的泛滥,公司花了很高的代价来解决这个问题。政府开始下决心整顿互联网上的虚假房源,公司实际上在推动行业发展方面起到了非常重要的作用。该公司两年前推出的VR看房,深刻地改变了今天的行业。

过去人们必须通过线下检查,该公司估计在这种情况下,大约有20-40%的房屋访客可以转化为销售。客户可以通过在线看房、经纪人的在线解释,甚至是家具的更换,进行第一次在线选择。他们可以选择不限数量的房子,最后选择几套线下确认合同。其目的是帮助改革和适应客户的消费模式的变化。这种大流行对促进公司的在线交易是有益的。

该公司已经开始与银行合作。在这次大流行中,他们继续推动与银行的进一步合作,甚至加速了网上签约。消费者不需要在实际的线下签约,而是可以通过手机直接完成签约工作。

KE Holdings Inc.仍然对行业内的各种经纪公司起到了很好的支持作用,让这些经纪公司依靠他们的网络平台完成业务。依靠技术和数据,它为这些经纪公司提供了提高质量和工作效率的能力,并进一步提高他们的营业额。

KE控股的品牌定位是什么?

北科APP是KE Holdings Inc.的官方手机客户端。它为购房者和租房者提供房屋信息搜索和浏览功能,为业主提供在线委托和在售房屋管理功能,使其房地产交易更加便捷。

2018年4月,KE Holdings Inc.诞生。它的定位是技术驱动的 "新住宅 "服务平台,致力于聚合和赋能整个行业的优质服务商,为客户提供包括二手房、新房、租赁、家装在内的全方位住宅服务。"技术驱动 "和 "平台化 "被认为是其最重要的特点。KE控股公司已进入全国121个城市和地区,连接了19600家门店和168000名新经纪人,有121个新的经纪品牌入驻平台,成为产业互联网时代的新住宅标杆企业。

KE Holdings Inc.也深深意识到可以帮助北科吸引更多住宅行业的合作伙伴加入,那么有温度的品牌将有助于吸引更多普通购房者真正选择和信任北科搜房平台。普通消费者的信任是北科搜房最终成功的除上游合作伙伴外的另一个基础。

企业品牌的建设是一个多环节的协作系统工程,寻找一个与品牌定位高度吻合的代言人也是重中之重。北科搜索上线之初,就邀请影视明星黄轩作为品牌代言人。黄轩的 "暖男 "形象已经深入人心,与北科的品牌定位非常吻合。

在这部品牌短片中,黄轩和三个家庭讲述了关于家的故事。一个是 "离家陪儿孙过年的父母",一个是 "准备回家为父母在县城买新房的夫妻",还有一个是 "年轻白领在大城市租房为梦想奋斗,独自过年"。

春节是家人团聚的日子,也是新的一年的开始。在北科的品牌短片中,有家庭的亲情,也有事业的拼搏。不同的家庭都在向前迈进,开始自己的新阶段,租房、买房换房只是不同人生阶段的标志性节点。这与北科的价值观不谋而合,在用户人生的每个阶段,公司都能帮助他们提供高质量的住房服务。

北科之前的品牌口号是 "海量真房源,无忧上北科",着重突出真房源的优势,而在这次的品牌视频中,则回归到用户最关心的房子和服务的价值。公司将品牌口号更新为 "好房好服务,找房上北科"。

品牌不是投机取巧,而是基于产品和服务。新的品牌口号 "好房子、好服务 "不是空洞的口号,而是北科的不懈追求。

基于物联网和大数据技术,KE的 "房产宝典"、代理商合作网络(ACN)、VR看房等众多业内首创的产品和服务,受到业界和用户的广泛欢迎。

品牌的本质是信任。"真信息、真价格、真体验、真服务",共同为北科塑造 "好房子、好服务 "的品牌温度,提供支持和保障。

SWOT分析

优势。

1.自2001年成立以来,该公司通过联嘉公司拥有超过18年的运营经验。如此丰富的行业经验使他们对市场、商业条件和客户需求有了独特的见解,这对公司提供有效和实用的解决方案至关重要。

2.最大的房屋交易和服务的线上和线下综合平台。在大多数老牌房产APP存在太多弊端的时候,北科推出的措施让用户可以放心地进行房产交易。更具说服力。

3.技术驱动行业发展,创新经纪人合作模式。北科专注于技术驱动的房地产服务行业,专注于房地产大数据、VR等领域,这些都是传统中介公司所不具备的能力。基于多年的行业实践,北科开辟了一条新的平台发展道路。真实房源+ACN被称为是北科的两大核心坚持。从商业模式上看,北科依托多年来在产品技术、地产品控、大数据等底层基础设施上的积累,以及衍生出的营销、运营、系统、供应链、品牌、人才、交易、资本。这八大赋能可以帮助更多的从业者和品牌成长,再通过ACN合作网络,打破房源、用户、经纪人之间的跨品牌联动问题,建立一个合作共赢的生态圈。更有效的资源配置为消费者提供更优质的服务体验。

弱点。

1.关于贝克既是球员又是裁判的问题。

北科在原有房地产经纪公司(联嘉)的基础上,打造了一个半开放的平台模式。由于北科诞生于联嘉,业内人士难免会对其开放性产生担忧:它与北科有着天然的联系。联嘉会不会从平台上获得更多的资源,并在其中形成对其他品牌的独特优势?"标准化管理 "并不适合刺激房地产服务行业的创业者发展,反而可能成为企业的制约因素。

这可能是所有已经或将要加入北科找房的经纪机构甚至经纪人最担心的问题。如果他们的客户、数据等资源被放在一个封闭的平台上,那么这些资源的所有权是谁的?他们将来会不会失去对平台资源的平等使用权?会不会出现 "为他人打工 "的不可控后果?

2.控制供应的模式可能是有风险的。

事实上,北科的诞生与联嘉之前18年的追求如出一辙:独家控制供应方,让需求方的用户只能到它那里完成交易。因此,在联嘉时期,左晖依靠强大的执行力,以 "赋能合作 "的名义,调动了数万名员工收集的 "房产 "信息,以及北科和德佑收集的各种中介的上下游资源。

阿里巴巴等互联网公司所拥有的大部分数据都是用户在这些平台上的活动所产生的原始和独家数据,而北科和联嘉所收集的并不是新产生的数据,而是已经存在于某个地方的信息。这些核心数据甚至可以被认为是在户籍和人口等政策下具有某些公共属性。这可能带来风险。当房地产市场调控加强后,联嘉、北科等多边收费形式将变得抢眼,甚至迎来更直接的监管。此外,即使在相关风险尚未发生的时候,北科如此规模的调控也未能带来正常的利润。

虽然根据招股说明书,北科股份在上市前的前6个月已经实现盈利,净利润为16亿元。但在之前的三年里,亏损额分别为5.38亿元、4.28亿元和21.8亿元。此外,仅在2020年第一季度的大流行情况下,北科股份的损失也达到12.31亿元。

 

3.业务流程仍有很大的改进空间

机会。

1.在自营模式下,公司的盈利模式相对单一,而在平台模式下,公司的盈利模式更加多元化。过去,联嘉的盈利模式是单一的。它主要基于交易佣金,每笔交易佣金都有固定比例的成本和费用。规模经济带来的边际成本降低效应并不明显。而在平台模式下,北科大拥有远超自营模式的大量用户、流量和交易规模,这为其在交易佣金之外创造了更多元化的商业机会,如金融、广告等。也正是巨大的业务想象力,使得北科股份受到众多知名投资机构的青睐,为公司提供了更多融资机会。

2.统计数据显示,近年来,中国房地产市场新房和二手房的整体规模已达近20万亿元。放眼全国乃至世界,能与之相比的行业不多。销售额超过1000亿元的品牌房地产公司有36家之多。随着中国国内疫情的有效控制,房地产市场正在逐步恢复。全国几十个城市都表现出强大的发展韧性,交易量持续上升。这说明人民群众对住房的需求依然旺盛。

3.同时,大流行迫使网上房地产交易服务的需求迅速增长,新的消费群体和市场空间已经出现。

技术创新正在不断推动传统经纪服务的在线和数字化转型。未来,房地产交易服务行业的在线能力有望进一步提升。可以断定,20万亿元的房地产市场有足够的想象空间,服务商在其产业链中的重要性将持续上升,互联网技术平台将在住宅服务行业的发展中发挥重要作用。

威胁。

新房对北科股份有多重要?北科股份招股书显示,2020年第一季度,其二手房中介费为33.75亿元,同比减少了一半。然而,新房中介费达到34.53亿元,而去年同期只有19.65亿元。

对北科来说,未来新房业务的预期增长空间显然要大于二手房业务。

1.随着今年上半年大流行的出现,房地产企业的自建营销渠道明显增多,如普及的全国性营销和房地产企业? 现场销售。此外,平台经纪人跳单的情况增多,各种知名网络账号用户为现场销售带来了客户。这些都开始蚕食以北科为代表的第三方平台的收入。

2.除了房地产企业搭建的线上直销渠道外,其实房地产企业在线下也有独特的优势,那就是房地产企业吗,物业管理品牌。物业管理公司掌握了最详尽的客户资源。面对中介和渠道要求提高佣金的压力,房地产公司调动旗下物业管理公司展开营销也是大概率事件。从客户精准度到渠道成本,通过物业链接客户是一种高质量、低成本的营销方式。对于物业管理公司来说,他们的客户都有房子,这意味着他们可以同时承接新房和二手房中介业务。这是物业公司寻求新增长点的一个非常好的方式。

 

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