Когда вы продаете инвестиционную недвижимость, вам, как правило, приходится платить значительный налог на прирост капитала. Это налог, который вы платите с полученной прибыли (“прироста”). Для многих инвесторов этот налог может значительно уменьшить их доход, замедляя рост их портфеля.
Но что, если бы вы могли взять 100% своей прибыли от этой продажи и напрямую вложить ее в следующую инвестицию, не платя эти налоги... пока?
В этом и заключается сила Обмен 1031.
Это руководство предназначено для продавцов. Мы расскажем, что представляет собой этот мощный инструмент, а также о строгих правилах, которые вы должен следовать, и как вы можете использовать его для создания серьезного богатства.
Что такое обмен 1031 простым языком?
Названный в честь раздела 1031 Налогового кодекса США, обмен 1031 позволяет отсрочить уплату налога на прирост капитала от продажи инвестиционной недвижимости.
В чем загвоздка? Вы должны использовать эти доходы для покупки другой инвестиционной недвижимости “подобного рода”.
Считайте это “обменом”. Вместо того, чтобы продавать свою недвижимость, обналичивать деньги, платить 20-30% в виде налогов, а затем использовать оставшуюся сумму для покупки новой недвижимости, IRS позволяет вам “обменять” одну инвестицию на другую и продолжать работать со своими деньгами с отсрочкой уплаты налогов.
Критическая точка
Это отсрочка уплаты налогов, а не освобождение от них. Это означает, что вы откладываете уплату налогов на более поздний срок, позволяя всей вашей инвестиции расти (накапливаться) с течением времени.
Основные преимущества: зачем вам это нужно?
Обмен 1031 — один из самых мощных инструментов для создания богатства в сфере недвижимости. Вот почему продавцы его используют:
- Массовая отсрочка уплаты налогов: Это очень важно. Вы сохраняете 100% своего капитала, который работает на вас. Это позволяет вам купить больше недвижимости, чем если бы вам пришлось сначала заплатить налоги.
- “Торгуйте” и создавайте свой портфель: Вы можете использовать всю вырученную сумму для покупки более крупной, лучшей или более прибыльной недвижимости (например, продать один дуплекс и купить четырехквартирный дом).
- Диверсифицируйте свои инвестиции: Вы не ограничены обменом 1 к 1. Вы можете продать один крупный объект недвижимости (например, склад) и использовать вырученные средства для покупки трех небольших объектов (например, торговых помещений) в разных местах.
- Переместите свои инвестиции: Не хотите больше быть арендодателем в этом штате? Вы можете продать свою недвижимость в Нью-Йорке и воспользоваться обменом 1031, чтобы купить новую недвижимость во Флориде, при этом отсрочив уплату налога.
Правила строгие и не подлежат обсуждению
Именно в этом многие продавцы, впервые осуществляющие обмен, терпят неудачу. Вы не сможете сделать это самостоятельно, а сроки являются абсолютными. Если вы пропустите срок на один день, весь обмен будет “сорван”, и вам придется уплатить налог.
Вот правила, которые вы должен знать.
Правило 1
45-дневный срок идентификации
С того дня, как вы закрыть при продаже вашей недвижимости (“отчужденная недвижимость”) вы имеете 45 календарных дней официально определить потенциальные объекты для замены.
Это необходимо сделать в письменной форме и переданы вашему квалифицированному посреднику (о них мы поговорим далее). Вы не можете просто “подумать” о недвижимости; вы должны составить конкретный, подписанный список.
Правило 2
180-дневный срок закрытия
Вы должны закрыть и купить вашу новую замену недвижимости (или недвижимости) в течение 180 календарных дней от вашей первоначальной продажи.
Это не 45 дней плюс 180 дней. 180-дневный срок начинается с в тот же день как 45-дневный срок. Это означает, что по истечении 45-дневного периода идентификации у вас остается 135 дней на завершение сделки.
Правило 3
Вы не можете прикоснуться к деньгам
Это является основанием для расторжения сделки. Если выручка от продажи поступит на ваш банковский счет, даже на секунду, обмен будет считаться недействительным.
Вы должен использовать “Квалифицированный посредник” (QI)—также называется “посредником”. Это нейтральная сторонняя компания, которая хранит ваши средства на счете условного депонирования в период между продажей и новой покупкой. Она является “безопасной гаванью”, которая делает всю сделку законной.
Другие ключевые требования
Помимо важных сроков, вот другие ключи к успешному обмену:
- Это должно быть “подобного рода”: Это звучит ограничительно, но в сфере недвижимости это очень широкое понятие. Вы можете обменять многоквартирный дом на незастроенный участок земли, офисное здание на односемейный дом для сдачи в аренду или склад на торговый центр. Новая недвижимость должна использоваться для инвестиций или ведения бизнеса.
- Что это НЕ является: Вы не можете обменять свое основное жилье, недвижимость, приобретенную с целью ремонта и перепродажи, или личное имущество (например, лодку) на недвижимость.
- Равная или большая стоимость: Чтобы отсрочить уплату всех налогов, вы должны приобрести замену недвижимости, которая является равный или превышающий по стоимости чем тот, который вы продали.
- Реинвестировать все доходы: Вы также должны реинвестировать всю выручку (капитал) от продажи. Если вы купите более дешевую недвижимость или “поместите в карман” часть денежных средств, то полученные денежные средства (называемые “бонусом”) будут облагаться налогом.
Подходит ли вам обмен 1031?
Обмен 1031 — это отличная стратегия, но она требует тщательного планирования. Это не проект, который можно реализовать самостоятельно.
Ключ к успеху — сформировать команду еще до того, как вы выставите свою недвижимость на продажу. Вам понадобятся:
- Налоговый консультант (CPA): Чтобы подтвердить свои достижения и убедиться, что это правильный шаг для вас.
- Квалифицированный посредник (QI): Для управления средствами.
- Профессионал в сфере недвижимости: Очень важно найти агента, имеющего опыт работы с 1031. Он понимает, что сроки очень сжатые, и может помочь вам найти замену вашей недвижимости, пока ваша текущая недвижимость еще находится на рынке.
Если вы подумываете о продаже инвестиционной недвижимости, давайте поговорим о ваших целях. Мы поможем вам спланировать весь процесс — от продажи вашей текущей недвижимости до поиска следующей — чтобы обеспечить беспроблемную, успешную и отсроченную по налогам сделку.
Русский 
English 
简体中文 
Español de México 
Français 
हिन्दी