Гонка часов: Освоение правил 45 и 180 дней для вашего CRE 1031

По: Исследовательская группа

Как опытный инвестор в коммерческую недвижимость, вы понимаете, что богатство строится не только на покупке активов, но и на стратегии, которую вы применяете. Вы успешно преодолели период владения, увеличили стоимость и теперь ожидаете значительного прироста капитала от своей недвижимости.

Перед тем как отпраздновать продажу, перед вами встает пугающая цифра: налоговый счет.

Именно здесь обмен по разделу 1031 Налогового кодекса (Internal Revenue Code, IRC) становится одним из самых мощных инструментов в вашем портфеле. Обмен по схеме 1031 позволяет вам отсрочить - потенциально на неопределенный срок - уплату налогов на прирост капитала при продаже инвестиционной недвижимости при условии, что вы реинвестируете полученные средства в новую недвижимость “подобного рода”.

Но за этим невероятным преимуществом кроется одна загвоздка, и она не подлежит обсуждению. Весь процесс регулируется двумя железными, неумолимыми сроками. Соблюдение этих сроков не просто важно - это единственный и самый важный фактор успешного обмена.

Добро пожаловать в гонку 1031. Часы уже тикают.

Два срока, которые определяют ваш обмен

Из точно В момент закрытия сделки по продаже вашей первоначальной собственности (“отчуждаемой собственности”) одновременно запускаются двое часов. Пропуск одного из этих сроков на один день может привести к аннулированию всего обмена, что повлечет за собой масштабное налоговое событие, которого можно полностью избежать.

1. Стартовый пистолет: 45-дневный период идентификации

Это первое и для многих самое сложное препятствие. У вас 45 календарных дней с момента закрытия сделки, чтобы официально определить потенциальную замену недвижимости.

Без исключений: Этот срок является абсолютным. Он включает выходные и праздничные дни. Если ваш 45-й день выпадает на воскресенье или национальный праздник, то крайним сроком будет не расширенный.
“Как”: Идентификация должна быть письменной, недвусмысленной (с указанием конкретного адреса или юридического описания недвижимости) и доставлена вашему квалифицированному посреднику (QI). Случайное электронное письмо вашему брокеру не считается.
Правила идентификации: Вы не можете просто перечислить весь город. Вы должны придерживаться одного из трех определенных правил:

Правило трех свойств: Самые распространенные. Вы можете выделить до трех свойств любой справедливая рыночная стоимость.
Правило 200%: Вы можете выделить четыре или более объектов недвижимости, но их общая справедливая рыночная стоимость не может превышать 200% от продажной цены вашего отчуждаемого имущества.
Правило 95%: Вы можете определить любое количество свойств без ограничений по значению, но вы должен приобрести не менее 95% от общей стоимости всех выявленных вами объектов недвижимости. Это самый рискованный и редко используемый способ.

Ловушка для инвестора: Ждать, пока ваша недвижимость закроется, чтобы запустить ищу. На конкурентном рынке CRE 45 дней - это едва ли достаточный срок для заключения договора, не говоря уже о поиске. Поиск замены недвижимости должен начаться еще до того, как ваша первоначальная недвижимость будет выставлена на продажу.

2. Финишная прямая: 180-дневный период приобретения

Это последний срок. Вы должны приобрести и закрыть один или несколько объектов недвижимости в течение 180 календарных дней от вашей первоначальной продажи.

Это Concurrent: Это самое непонятное правило. 180-дневный период не начинается после окончания 45-дневного периода. Эти два часа идут одновременно.
Настоящая математика: Если вы потратите все 45 дней на поиск объекта недвижимости, у вас останется всего 135 дней на проведение всех необходимых проверок, обеспечение финансирования и успешное закрытие сделки.
Требование: Чтобы отсрочить все налоги, вы должны реинвестировать все полученные средства и приобрести недвижимость (или недвижимость), стоимость которой равна или больше стоимости проданной. Вы также должны возместить стоимость любого долга, который был погашен при закрытии сделки. Любые денежные средства, которые вы оставляете себе, или любое сокращение долга считаются “прибылью” и обычно облагаются налогом.

Ловушка для инвестора: Выявление единственного объекта недвижимости, который можно назвать “верным”. Сделки в сфере CRE сложны и разваливаются по бесчисленным причинам - из-за неудачных проверок, проблем с финансированием или продавцом. Если ваша единственная идентифицированная сделка рухнет на 70-й день, ваша биржа погибнет. Вы не сможете заменить новый объект недвижимости после 45-го дня.

Ваш стратегический план игры для безупречной сделки 1031

“Гонка на часы” подразумевает хаос. Ваша цель - сделать гонку спокойной, контролируемой и предопределенной. Вот как.

Этап 1: Подготовка к закрытию (ваша “подготовка”)

Сначала соберите команду. Еще до того, как ваша недвижимость будет выставлена на продажу, необходимо, чтобы ваша команда 1031 была на месте. В нее входят:

Квалифицированный посредник (QI): Это не подлежит обсуждению. По закону вы не можете трогать средства, полученные от продажи. До закрытия сделки необходимо привлечь QI (также известного как аккомодатор) для хранения средств в эскроу.
Брокер, подкованный в вопросах 1031: Вам нужен коммерческий брокер, который понимает скорость и давление рынка 1031, а не просто специалист широкого профиля.
Налоговый консультант/Администратор: Смоделируйте налоговые последствия до продажи. Поймите свою точную базу, потенциальную прибыль и последствия “загрузки”.

Начните покупки прямо сейчас. Определите целевой рынок, класс активов (например, поменяйте многоквартирную недвижимость с высоким уровнем управления на пассивную розничную недвижимость с арендой NNN) и профиль доходности. Составьте “короткий список” потенциальных объектов для замены еще до того, как продажа будет завершена.

Фаза 2: 45-дневный спринт (ваш “старт”)

Будьте решительны. Ваша команда должна делать предложения и заключать контракты.
Определение резервных копий. Никогда не полагайтесь на один объект. Используйте правило трех свойств в своих интересах. Определите свой основной объект и два надежных, жизнеспособных запасных. Это ваша страховка от неудачной сделки.
Формализуйте все. Убедитесь, что ваше письменное удостоверение отправлено вашему QI до полуночи 45-го дня. Получите подтверждение о получении.

Фаза 3: 180-дневный марафон (ваш “финиш”)

Управляйте процессом. Не ждите других. Будьте самым мотивированным человеком в сделке.
Ускоренная проверка благонадежности. В первый же день подготовьте к работе команды инспекторов, юристов и экологов.
Заранее позаботьтесь о финансировании. Если вы получаете новый кредит, ваш кредитор должен понимать, что 1031 - это крайний срок. “Возможно” от андеррайтинга на 160-й день - это катастрофа. Многие инвесторы 1031 используют все денежные средства или имеют отношения по бридж-кредитованию, чтобы гарантировать определенное закрытие сделки.

Итоги: Это гонка, которую можно выиграть

Сроки обмена 1031 жесткие, потому что налоговые льготы огромны. Налоговая служба требует точности.ֿ

Рассматривая правила 45 и 180 дней не как барьеры, а как “правила игры”, вы меняете свой образ мышления с реактивного на проактивный. Подготовка, команда мирового класса и решительная стратегия - вот ваши ключи к победе.

Освоив эту гонку, вы откроете для себя один из самых мощных инструментов построения богатства в сфере коммерческой недвижимости, позволяющий вашему портфелю расти в геометрической прогрессии, с отсрочкой уплаты налогов.

Хотите изучить общие стратегии выявления резервной недвижимости или обсудить, как выбрать подходящего квалифицированного посредника для вашей сделки?