Cuando vendes una propiedad de inversión, normalmente te enfrentas a una importante factura por el impuesto sobre las ganancias de capital. Se trata del impuesto que pagas por los beneficios (las “ganancias”) que has obtenido. Para muchos inversionistas, esta factura fiscal puede suponer un gran gasto de sus ganancias, lo que ralentiza su capacidad para hacer crecer su cartera.
Pero, ¿y si pudieras tomar 100% de tus ganancias de esa venta y destinarlas directamente a tu próxima inversión, sin pagar esos impuestos... todavía?
Ese es el poder de un Intercambio 1031.
Esta guía está dirigida a los vendedores. Desglosaremos en qué consiste esta potente herramienta y las estrictas reglas que deber seguir y cómo puedes utilizarlo para generar una gran riqueza.
¿Qué es un intercambio 1031 en lenguaje sencillo?
El intercambio 1031, que recibe su nombre de la sección 1031 del código fiscal de los Estados Unidos, le permite aplazar el pago de impuestos sobre las ganancias de capital por la venta de una propiedad de inversión.
¿Cuál es el inconveniente? Debes utilizar esos ingresos para comprar otra propiedad de inversión “similar”.
Piénsalo como un “intercambio”. En lugar de vender tu propiedad, cobrar el dinero, pagar entre 20 y 30% en impuestos y luego usar lo que queda para comprar una nueva propiedad, el IRS te permite “cambiar” una inversión por otra y mantener tu dinero trabajando para ti, con impuestos diferidos.
Punto crucial
Se trata de un impuesto diferido, no exento. Esto significa que estás aplazando el pago de impuestos, lo que permite que toda tu inversión crezca (se acumule) con el tiempo.
Las ventajas principales: ¿por qué harías esto?
El intercambio 1031 es una de las herramientas más poderosas para generar riqueza en el sector inmobiliario. Estas son las razones por las que los vendedores lo utilizan:
- Aplazamiento masivo de impuestos: Esta es la gran ventaja. Mantienes 100% de tu patrimonio trabajando para ti. Esto te permite comprar más propiedades de las que podrías comprar si tuvieras que pagar impuestos primero.
- “Cambie por uno mejor” y construya su cartera: Puede utilizar la totalidad de los ingresos obtenidos para comprar una propiedad más grande, mejor o más rentable (por ejemplo, vender un dúplex y comprar un cuádruplex).
- Diversifique sus inversionesNo estás limitado a una transacción 1 por 1. Puedes vender una propiedad grande (como un almacén) y utilizar los fondos para comprar tres propiedades más pequeñas (como locales comerciales) en diferentes ubicaciones.
- Reubique su inversión: ¿Ya no quieres ser propietario en este estado? Puedes vender tu propiedad en Nueva York y utilizar un intercambio 1031 para comprar una nueva propiedad en Florida, todo ello mientras aplazas el pago de impuestos.
Las reglas son estrictas y no son negociables.
Aquí es donde fracasan muchos vendedores que realizan un intercambio por primera vez. No puede hacerlo por su cuenta, y los plazos son estrictos. Si se pasa un día del plazo, todo el intercambio se “esfuma” y tendrá que pagar sus impuestos.
Estas son las reglas que debes seguir: deber saber.
Regla 1
El plazo de identificación de 45 días
Desde el día en que cerrar sobre la venta de su propiedad (la “propiedad cedida”), usted tiene 45 días naturales Identificar formalmente posibles propiedades de reemplazo.
Esto debe hacerse. por escrito y entregarla a su intermediario calificado (hablaremos de ellos más adelante). No basta con “pensar” en propiedades; debe crear una lista específica y firmada.
Regla 2
El plazo de cierre de 180 días
Debes cerrar y comprar su nueva propiedad (o propiedades) de reemplazo dentro de 180 días naturales de su venta original.
No son 45 días. más 180 días. El reloj de 180 días comienza a correr. el mismo día como el plazo de 45 días. Esto significa que, una vez finalizado el periodo de identificación de 45 días, le quedan 135 días para cerrar la operación.
Regla 3
No puedes tocar el dinero.
Esto es motivo de ruptura del acuerdo. Si los ingresos de tu venta llegan a tu cuenta bancaria, aunque sea por un segundo, el intercambio no será válido.
Usted deber utilizar un “Intermediario calificado” (QI)—también llamada “acondicionador”. Se trata de una empresa neutral e independiente que retiene sus fondos en una cuenta de depósito en garantía entre la venta y la nueva compra. Es el “refugio seguro” que garantiza la legalidad de toda la transacción.
Otros requisitos clave
Más allá de los grandes plazos, estas son otras claves para un intercambio exitoso:
- Debe ser “del mismo tipo”Esto suena restrictivo, pero en el sector inmobiliario es muy amplio. Se puede cambiar un edificio de apartamentos por un terreno sin urbanizar, un edificio de oficinas por una vivienda unifamiliar en alquiler o un almacén por un centro comercial. La nueva propiedad solo tiene que mantenerse con fines de inversión o comerciales.
- Lo que NO es: No puede intercambiar su residencia principal, una propiedad “fix-and-flip” (que se compra para reformar y revender) o bienes personales (como un barco) por bienes inmuebles.
- Valor igual o superior: Para aplazar todos sus impuestos, debe comprar una propiedad de reemplazo que sea igual o superior en valor que el que vendiste.
- Reinvertir todas las ganancias: También debe reinvertir todos los ingresos en efectivo (capital) obtenidos de la venta. Si compra una propiedad más barata o se queda con parte del efectivo, ese efectivo que reciba (denominado “boot”) estará sujeto a impuestos.
¿Es un intercambio 1031 adecuado para usted?
Un intercambio 1031 es una estrategia fantástica, pero requiere una planificación seria. No es un proyecto que se pueda hacer por cuenta propia.
La clave del éxito es formar tu equipo antes incluso de poner tu propiedad a la venta. Necesitarás:
- Un asesor fiscal (CPA): Para confirmar tus ganancias y asegurarte de que esta es la decisión correcta para ti.
- Un intermediario calificado (QI): Para administrar los fondos.
- Un profesional inmobiliario: Es fundamental contar con un agente con experiencia en 1031. Ellos entienden los plazos ajustados y pueden ayudarle a identificar su propiedad de reemplazo mientras la actual sigue en el mercado.
Si está pensando en vender una propiedad de inversión, hablemos de sus objetivos. Podemos ayudarle a planificar todo el proceso, desde la venta de su propiedad actual hasta la identificación de la siguiente, para garantizar una transacción fluida, satisfactoria y con impuestos diferidos.
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