Maximiser vos gains en reportant vos impôts
En tant qu'investisseur en immobilier d'entreprise, vous savez qu'une sortie réussie est tout aussi importante qu'une acquisition judicieuse. Lorsque vous vendez un bien qui s'est considérablement apprécié, vous êtes confronté à un “problème” qui est un marqueur de réussite : un impôt substantiel sur les plus-values.
Mais que se passerait-il si vous pouviez prendre 100% du produit de cette vente et l'investir directement dans votre prochain investissement, plus important ou meilleur ? Et si vous pouviez utiliser le code fiscal du gouvernement pour composer votre patrimoine à un rythme accéléré ?
Bienvenue dans l'échange 1031.
Il ne s'agit pas d'une faille ou d'un système d'évasion fiscale. Il s'agit d'une disposition puissante et codifiée - en particulier, Section 1031 de l'Internal Revenue Code-destinée à encourager les investisseurs comme vous à rester investis dans l'économie.
Pour le vendeur CRE avisé, l'échange 1031 est l'outil le plus puissant de la panoplie des outils de construction de la richesse. Ce guide vous accompagnera tout au long du processus, de la stratégie à l'exécution, en veillant à protéger votre capital et à maximiser le potentiel de votre portefeuille.
Partie 1 : Qu'est-ce qu'un échange 1031 et pourquoi est-ce important ?
Au fond, l'échange à imposition différée 1031 vous permet de vendre un bien d'investissement (le “bien cédé”) et d'acquérir un nouveau bien “de même nature” (le “bien de remplacement”) tout en reportant l'impôt sur les plus-values.
Le pouvoir du report : Un prêt sans intérêt
Pensez-y de la manière suivante : lorsque vous vendez un bien immobilier pour réaliser une plus-value, vous devez généralement payer l'impôt fédéral sur les plus-values, l'impôt d'État sur les plus-values et l'impôt sur la récupération de l'amortissement. Cette “charge fiscale” peut facilement amputer de 20-30%+ les bénéfices que vous avez durement gagnés.
Exemple : La “traînée fiscale”
- Vous vendez un bien pour $3 millions.
- Votre coût de base ajusté est de $1,5 million.
- Votre gain imposable est de $1,5 million.
- Avec un taux d'imposition mixte de 25% (gains en capital + récupération de l'amortissement + État), vous êtes redevable de $375,000 à l'IRS.
- Il ne vous reste plus qu'à $2,625,000 à réinvestir.
Dans le cadre d'un échange 1031, vous reportez ce montant. $375,000 et réinvestir l'argent de l'impôt sur le revenu. complet $3 millions. Vous vous accordez en fait un prêt sans intérêt de la part du gouvernement, ce qui vous permet d'acheter plus de biens, de générer plus de liquidités et de constituer plus rapidement des fonds propres.
Le vrai pouvoir est composition. Les $375.000 que vous avez économisés peuvent maintenant travailler pour vous dans votre nouvelle propriété.
Si vous n'y parvenez pas, par exemple en achetant un bien moins cher ou en “encaissant” une partie du produit de la vente, cette partie est imposable. C'est ce que l'on appelle “botte”.”
Partie 2 : Les règles de base du 1031 Gauntlet
L'échange 1031 offre d'immenses avantages, mais il est régi par des règles strictes et non négociables. Si elles ne sont pas respectées exactement invalidera l'échange et déclenchera un événement fiscal complet.
Voici les règles que vous devez maîtriser.
Règle №1 : Exigence d'un bien de même nature
Cette notion est plus souple qu'il n'y paraît dans le domaine de l'immobilier commercial. L'expression “en nature” fait référence à la utiliser du bien, et non de son type spécifique. Vous pouvez échanger :
- Un immeuble de bureaux pour un centre commercial.
- Un complexe d'appartements pour un portefeuille de propriétés à bail net à locataire unique (NNN).
- Terrain brut pour un entrepôt industriel.
L'essentiel est que le bien que vous vendez et celui que vous achetez soient détenus pour être utilisés de manière productive dans le cadre d'un commerce ou d'une entreprise, ou à des fins d'investissement. (Vous ne pouvez pas échanger votre bien contre votre résidence principale).
Règle №2 : L'indispensable intermédiaire qualifié (IQ)
C'est la règle la plus importante pour éviter l'échec. Pour effectuer un échange 1031, vous devez ne peut pas avoir une “réception implicite” du produit de la vente. L'argent de la vente ne peut pas, ne serait-ce qu'une seconde, atterrir sur votre compte bancaire personnel ou professionnel.
Vous devez engager un Intermédiaire qualifié (IQ)-également connu sous le nom d'accommodateur-avant vous concluez la vente de votre bien. L'IQ est un tiers neutre qui conserve vos fonds sous séquestre et les transfère ensuite au vendeur de votre bien de remplacement.
Règle №3 : Des délais à toute épreuve (règles des 45 jours et des 180 jours)
Une fois que vous avez conclu la vente du bien dont vous vous êtes dessaisi, deux horloges se mettent en marche simultanément.
- La période d'identification de 45 jours : À partir de la date de votre vente, vous avez 45 jours calendaires d'identifier, par écrit à votre IQ, des propriétés de remplacement potentielles. Ce délai est absolu et ne peut être prolongé (ni pour les week-ends, ni pour les jours fériés, ni pour aucune autre raison).
- La période d'acquisition de 180 jours : Vous avez 180 jours calendaires à partir de la date de la vente pour conclure l'achat d'un ou de plusieurs des biens que vous avez identifiés.
Règles d'identification (la règle des “3 propriétés” est la plus courante) : Vous devez respecter l'une de ces trois règles pour votre identification :
- La règle des trois propriétés : Identifier jusqu'à trois biens de n'importe quelle valeur. Il s'agit de l'option la plus populaire et la plus souple.
- La règle 200% : Identifier n'importe quel nombre de biens, à condition que leur valeur marchande combinée ne dépasse pas 200% du prix de vente de votre bien abandonné.
- La règle 95% : Identifiez n'importe quel nombre de biens, mais vous devez acquérir au moins 95% de la valeur totale de tous propriétés identifiées. (Ceci est rare et risqué).
Règle №4 : L'équation de la valeur et des fonds propres
Pour reporter 100% de votre impôt, vous devez suivre cette formule simple :
- Acheter une valeur égale ou supérieure : Le prix d'achat total de vos nouveaux biens doit être égal ou supérieur au prix de vente net total de vos anciens biens.
- Réinvestir tous les fonds propres : Vous devez intégrer tous les produits en espèces (détenus par votre QI) dans la nouvelle opération.
- Remplacer toute la dette : Vous devez obtenir une dette sur le nouveau bien qui soit égale ou supérieure à la dette que vous avez remboursée sur l'ancien bien. (Vous pouvez également ajouter de nouvelles liquidités à l'opération pour compenser cette dette).
Si vous n'y parvenez pas, par exemple en achetant un bien moins cher ou en “encaissant” une partie du produit de la vente, cette partie est imposable. C'est ce que l'on appelle “botte”.”
Partie 3 : Le guide stratégique du vendeur
Les règles sont le “quoi”. La stratégie est le “comment”. Un échange 1031 réussi commence mois avant même que votre bien ne soit inscrit sur la liste.
Phase 1 : Avant l'inscription (la séance de stratégie)
- Constituez votre équipe : Il ne s'agit pas d'un projet de bricolage. Votre équipe est votre bouclier.
- CPA/Conseiller fiscal : Pour calculer votre exposition fiscale exacte et modéliser le calcul de l'échange.
- CRE Broker : Une personne experte en 1031 et qui peut trouver des propriétés de remplacement.
- Intermédiaire qualifié : Interrogez et sélectionnez rapidement votre IQ.
- Avocat en droit immobilier : Examiner les contrats et s'assurer de la conformité avec la directive 1031.
- Commencez à faire du lèche-vitrine : Le délai de 45 jours est un sprint. Vous devez surveiller passivement (ou activement) votre marché de remplacement cible avant que vous vendez. Sachez ce que vous voulez acheter, où vous voulez acheter et à quel prix.
- Mettez la coopération dans votre liste : Votre courtier doit commercialiser le bien avec la mention “Le vendeur procède à un échange 1031. La coopération de l'acheteur est demandée sans frais pour l'acheteur”. Cela permet de mettre tout le monde au courant.
Phase 2 : Pendant la vente (exécution du plan)
- Engager formellement votre AQ : Avant la fermeture, Lors de la clôture, vous devez faire signer votre accord QI et les documents d'échange. Votre avocat et le QI travailleront avec la société de titres pour s'assurer que les fonds sont virés directement au QI lors de la clôture.
- Confirmez votre date de clôture : Le jour de la clôture est le jour 0. Marquez en rouge le jour 45 et le jour 180 sur votre calendrier.
Phase 3 : Le sprint de 45 jours (Identification)
- Soyez réaliste : C'est le lieu #1 où les échanges échouent. Les vendeurs sont trop gourmands, attendent l'offre “parfaite” et ne respectent pas le délai.
- Identifier les sauvegardes : Utilisez toujours la règle des trois biens si vous le pouvez. Identifiez votre bien cible (Affaire A), un bien de réserve solide (Affaire B) et un bien “de sécurité” dont vous savez que vous pouvez le conclure (Affaire C).
- Soyez précis : L'avis d'identification que vous adressez par écrit à votre organisme d'assurance qualité doit être sans ambiguïté. Elle doit contenir l'adresse du bien, une description légale ou un numéro d'unité clair.
- Soumettez votre liste : Envoyez l'avis d'identification signé à votre IQ avant minuit au jour 45.
Phase 4 : Le marathon de 180 jours (acquisition)
- Aller au contrat : Commencez immédiatement à négocier et à effectuer des contrôles préalables sur les biens que vous avez identifiés.
- Financement de la ligne de démarcation : Les prêteurs ont l'habitude des délais 1031, mais vous devez être proactif. Soumettez votre demande de prêt immédiatement.
- Gérer votre AQ : Demandez à votre IQ de virer les fonds de l'échange à la société de titres pour votre nouvel achat.
- Conclure l'affaire : Une fois que vous avez acheté le bien de remplacement, l'échange est terminé.
Partie 4 : Les pièges les plus courants et comment les éviter
Pour gagner votre confiance, il faut vous montrer les pièges et les opportunités.
- Écueil 1 : la surprise de la “botte”. Un vendeur arrive à la clôture de son nouvel achat et se trouve à court d'argent sur son prêt. Il décide d'utiliser une partie moins importante de l'argent 1031 pour “payer tout simplement” et prend une distribution en espèces. Cette distribution est désormais imposable.“
- Comment l'éviter ? Modélisez parfaitement les calculs avec votre expert-comptable au préalable. Connaissez vos besoins exacts en matière de trésorerie et d'endettement.
- Deuxième écueil : les questions relatives aux partenariats et aux sociétés à responsabilité limitée. L'entité qui vend le bien doit être la exactement la même chose le contribuable qui achète le nouveau bien. Si “ABC Partnership, LLC” vend, “ABC Partnership, LLC” doit acheter. Vous (en tant que particulier) ne pouvez pas l'acheter vous-même.
- Comment l'éviter ? Discutez de la structure de la propriété avec votre avocat long avant la vente. Il existe des stratégies complexes de type “drop and swap” ou “swap and drop”, mais elles requièrent les conseils d'un expert juridique.
- Écueil 3 : Ne pas identifier. Un vendeur identifie un bien, mais celui-ci ne satisfait pas aux obligations de diligence au 50e jour. Il n'a pas d'autre bien identifié et l'échange échoue.
- Comment l'éviter ? Identifiez toujours des biens de réserve. N'identifiez jamais un seul bien à moins d'être 100% certain qu'il sera fermé.
Au-delà d'une vente : Construire un héritage
L'échange 1031 n'est pas une simple transaction. C'est le moteur de la croissance du portefeuille. En reportant les impôts, vous échangez jusqu'à ce que vous tombiez, passant d'un bien à l'autre, augmentant vos capitaux propres et votre flux de trésorerie à chaque échange.
Et le dernier “jeu” ? À votre décès, vos héritiers reçoivent le bien à un taux de base majorée-Cela signifie que la valeur est réinitialisée à la valeur de marché actuelle au moment de votre décès. Toutes ces plus-values différées sont, en fait, effacées à jamais.
C'est ainsi que se construit la richesse générationnelle.
Avis de non-responsabilité : Cet article est publié à titre d'information uniquement et ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou financier. Le processus d'échange 1031 est complexe. Consultez toujours un expert-comptable, un avocat et un conseiller financier qualifié avant d'entamer toute transaction.
Ce processus nécessite une équipe de professionnels chevronnés. Si vous envisagez de vendre une propriété commerciale, entamons dès aujourd'hui une conversation stratégique.
Vous souhaitez discuter de votre propriété actuelle et de ce que pourrait être une stratégie d'échange 1031 pour votre portefeuille ?
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