通过延期纳税实现收益最大化
作为一名商业地产投资者，你应该明白，成功的退出与精明的收购同样重要。当你出售一处大幅升值的房产时，你会面临一个 “问题”，这也是成功的标志： 资本收益带来的巨额税负。.
但是，如果您能将出售所得的 100% 直接用于下一项更大或更好的投资呢？如果您可以利用政府自己的税法来加速您的财富复利呢？
欢迎来到 1031 交换。.
这不是一个漏洞或避税计划。它是一个强大的、成文的规定，特别是：, 国内税收法》第 1031 条-旨在鼓励像您这样的投资者继续投资于经济。.
为精明的 CRE 销售商而设、, 1031 交换是财富积累手册中最强大的工具. .本指南将指导您完成从战略到执行的整个过程，确保您保护自己的资本，最大限度地发挥投资组合的潜力。.
第 1 部分：什么是 1031 交换，为什么它很重要？
1031 延税交换的核心是允许您出售一处投资房产（“放弃房产”），并获得一处新的 “同类 ”房产（“替代房产”），同时推迟缴纳所有资本利得税。.
延期的力量无息贷款
可以这样想：当您出售房产获得收益时，您通常需要缴纳联邦资本利得税、州资本利得税和折旧重获税。这种 “税收拖累 ”很容易让您来之不易的利润减少 20-30%+ 。.
举例说明：税收拖累“
- 您出售房产的价格为 $3 百万.
- 您的调整后成本基础是 $1.5 百万.
- 您的应纳税收益为 $1.5 百万.
- 按 25% 混合税率（资本利得+折旧重获+州税）计算，您的税额为 $375,000 给国税局。.
- 您只剩下 $2,625,000 再投资。.
通过 1031 交换，您可以推迟 $375,000 税单，并将其再投资 全 $3 百万. .您实际上是从政府那里获得了一笔无息贷款，从而可以购买更多的房产，产生更多的现金流，更快地积累资产。.
真正的力量是 复配. .您节省下来的 $375,000 美元现在可以用于您的新房产。.
如果您没有做到这一点--例如，您购买了便宜的房产或 “套现 ”了部分收益--这部分收益就要纳税。这就是所谓的 “开机”
第 2 部分：1031 高塔的核心规则
1031 交换带来了巨大的好处，但它受严格的、不容讨价还价的规则制约。不遵守规则 正是 将使交换失效，并引发全面征税事件。.
以下是您必须掌握的规则。.
规则№1：“同类 ”财产要求
在商业房地产中，这比听起来更灵活。“同类 ”是指 使用 的属性，而不是其具体类型。您可以交换
- 零售带状中心的办公楼。.
- 单一租户净租赁（NNN）物业组合的公寓大楼。.
- 可用作工业仓库的未开发土地。.
关键在于，您出售的房产和购买的房产都必须用于贸易、商业或投资的生产性用途。(不能交换为您的主要住所）。.
规则№2：不可或缺的合格中间人（QI）
这是防止失败的最关键规则。要执行 1031 交换，您需要 不能 对出售收益有 “推定收据”。出售所得款项不能进入您的个人或企业银行账户，哪怕是一秒钟也不行。.
您必须聘用 合格中介（QI）-又称 "住宿者之前 您完成房产销售。质量保证机构是一个中立的第三方，它将您的资金托管，然后汇给您的替代房产的卖方。.
规则№3：铁板钉钉的时间表（45 天和 180 天规则）
一旦您完成了放弃房产的出售，两只时钟就会同时开始滴答作响。.
- 45 天身份验证期： 自出售之日起，您拥有 45个日历日 以书面形式向您的质量保证机构确定潜在的替代财产。此期限是绝对的，不得延期（周末、节假日或任何其他原因除外）。.
- 180 天收购期： 您有 180个日历日 从您的销售日期起，到完成购买您确定的一处或多处房产为止。.
识别规则（“3-属性 ”规则最为常见）： 您的身份验证必须遵守这三条规则中的一条：
- 三属性法则 最多可识别三个任意值的属性。这是最常用、最灵活的选项。.
- 200% 规则： 确定任意数量的房产，只要其公平市价总和不超过您放弃房产售价的 200%。.
- 95% 规则： 确定任意数量的财产，但您必须获得总价值至少 95% 的财产。 一应俱全 确定的属性。(这种情况很少见，风险很大）。.
规则№4：价值与公平方程式
要延期缴纳 100% 税款，您必须遵循以下简单公式：
- 购买同等或更高价值： 新房产的购买总价必须等于或高于旧房产的净销售总价。.
- 将所有股权再投资 您必须将所有现金收益（由您的 QI 持有）转入新交易。.
- 置换所有债务： 您必须在新房产上获得的债务等于或大于您在旧房产上偿还的债务。(或者，您也可以在交易中加入新的现金来抵消）。.
如果您没有做到这一点--例如，您购买了便宜的房产或 “套现 ”了部分收益--这部分收益就要纳税。这就是所谓的 “开机”
第 3 部分：卖方战略手册
规则是 “什么”。策略则是 “如何”。成功的 1031 交换始于 个月 在您的房产上市之前。.
第 1 阶段：上市前（战略会议）
- 组建你的团队 这不是一个 DIY 项目。你的团队就是你的盾牌。.
- 注册会计师/税务顾问： 计算您的确切税务风险并建立交换数学模型。.
- CRE Broker： 一位 1031 方面的专家，并能找到替代房产。.
- 合格中介： 尽早面试和选择您的 QI。.
- 房地产律师： 审查合同，确保 1031 合规。.
- 开始橱窗购物 45 天是一个冲刺阶段。您应被动（或主动）监测目标替代市场 之前 你卖的东西。了解自己想买什么、在哪里买以及价格是多少。.
- 在您的列表中加入合作： 您的经纪人在推销房产时应注明 “卖方正在进行 1031 交换。请买方配合，买方无需支付任何费用”。这会让所有人都注意到这一点。.
第 2 阶段：销售期间（执行计划）
- 正式参与质量保证计划： 关闭前, 您必须签署 QI 协议和交换文件。您的律师和 QI 将与产权公司合作，确保资金在过户时直接汇给 QI。.
- 确认您的截止日期： 关闭的那一天是第 0 天。在日历上用红色标记第 45 天和第 180 天。.
第 3 阶段：45 天冲刺（识别）
- 实事求是： 这是 #1 交易失败的地方。卖家变得贪婪，等待 “完美 ”的交易，结果错过了最后期限。.
- 确定备份： 如果可以的话，一定要使用 “三房产原则”。确定您的目标房产（交易 A）、可靠的备用房产（交易 B）以及您知道可以成交的 "安全 "房产（交易 C）。.
- 要具体： 您向质量保证机构发出的书面身份验证通知必须明确无误。包括物业地址、法律描述或明确的单位编号。.
- 提交您的名单 将签名的身份验证通知寄给您的 QI 之前 第 45 天午夜。.
第 4 阶段：180 天马拉松（收购）
- 转到合同： 立即开始谈判，并对确定的房产进行尽职调查。.
- 排队融资： 贷款人习惯于 1031 时间表，但您必须积极主动。立即提交贷款申请。.
- 管理您的 QI： 指示您的 QI 将兑换资金汇给您新购买房产的产权公司。.
- 完成交易： 一旦您完成置换房产，交换就完成了。.
第 4 部分：常见陷阱及如何避免这些陷阱
赢得你的信任意味着向你展示陷阱和机遇。.
- 陷阱 1：“开机 ”惊喜。. 卖方在完成新购房交易时，贷款不足。他们决定使用较少的 1031 资金来 “支付”，并进行现金分配。这种分配现在是应税 “引导”。”
- 如何避免 事先与您的注册会计师建立完美的数学模型。了解您确切的现金和债务需求。.
- 陷阱 2：合伙企业和有限责任公司问题。. 出售房产的实体必须是 一模一样 购买新房产的纳税人。如果 “ABC 合伙有限责任公司 ”出售，“ABC 合伙有限责任公司 ”必须购买。您（作为个人）不能自己购买。.
- 如何避免 与律师讨论所有权结构 长 在销售之前。也有复杂的 “放弃和交换 ”或 “交换和放弃 ”策略，但需要专家的法律指导。.
- 陷阱 3：未能识别。. 卖方确定了一处房产，但在第 50 天未能通过尽职调查。他们没有确定其他房产，交换失败。.
- 如何避免 始终确定备份属性。除非 100% 确定会关闭，否则切勿只确定一个属性。.
超越一次销售：建立遗产
1031 交换不仅仅是一项交易。它是投资组合增长的引擎。通过延缓纳税，您可以 “换到死’，从一处房产换到另一处房产，每次交易都能增加您的资产和现金流。.
最后的 “玩法 ”是什么？当您去世时，您的继承人将以 递增基础-这意味着价值将重置为您去世时的当前市场价值。实际上，所有这些递延资本收益都被永远抹去了。.
世代财富就是这样积累起来的。.
免责声明 本文仅供参考，不构成税务、法律或财务建议。1031 交换流程非常复杂。在进行任何交易之前，请务必咨询合格的注册会计师、律师和财务顾问。.
这一过程需要一支经验丰富的专业团队。如果您正在考虑出售商业地产，让我们今天就开始战略对话。.
您是否想讨论您当前的房产，以及您的投资组合可能采用的 1031 交换策略？
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