Lorsque vous vendez un bien immobilier de placement, vous devez généralement vous acquitter d'une importante taxe sur les plus-values. Il s'agit de l'impôt que vous payez sur les bénéfices (les “ gains ”) que vous avez réalisés. Pour de nombreux investisseurs, cette taxe peut réduire considérablement leurs revenus, ralentissant ainsi leur capacité à développer leur portefeuille.
Mais que se passerait-il si vous pouviez prélever 100% de votre bénéfice sur cette vente et le réinvestir directement dans votre prochain placement, sans payer ces impôts... pour l'instant ?
C'est le pouvoir d'un Échange 1031.
Ce guide s'adresse aux vendeurs. Nous vous expliquerons en détail ce qu'est cet outil puissant, les règles strictes que vous devez respecter doit suivre, et comment vous pouvez l'utiliser pour vous constituer un patrimoine important.
Qu'est-ce qu'un échange 1031 en termes simples ?
Nommé d'après l'article 1031 du code fiscal américain, un échange 1031 vous permet de reporter le paiement de l'impôt sur les plus-values réalisées lors de la vente d'un bien immobilier de placement.
La contrepartie ? Vous devez utiliser ces revenus pour acheter un autre bien immobilier “ similaire ” à des fins d'investissement.
Considérez cela comme un “ échange à la hausse ”. Au lieu de vendre votre bien immobilier, d'encaisser le produit de la vente, de payer 20 à 30 % d'impôts, puis d'utiliser ce qui reste pour acheter un nouveau bien immobilier, l'IRS vous permet d“” échanger » un investissement contre un autre et de continuer à faire fructifier votre argent, avec un report d'impôt.
Point crucial
Il s'agit d'un report d'impôt, et non d'une exonération fiscale. Cela signifie que vous reportez le paiement de l'impôt, ce qui permet à l'ensemble de votre investissement de croître (intérêts composés) au fil du temps.
Les avantages principaux : pourquoi le faire ?
L'échange 1031 est l'un des outils les plus puissants pour constituer un patrimoine immobilier. Voici pourquoi les vendeurs y ont recours :
- Report d'impôt massif: C'est le plus important. Vous conservez 100% de votre capital pour vous. Cela vous permet d'acheter plus de biens immobiliers que si vous deviez d'abord payer des impôts.
- “ Trade Up ” et constituez votre portefeuille: Vous pouvez utiliser l'intégralité du produit de la vente pour acheter un bien immobilier plus grand, de meilleure qualité ou plus rentable (par exemple, vendre un duplex pour acheter un quadruplex).
- Diversifiez vos investissements: Vous n'êtes pas limité à un échange 1 pour 1. Vous pouvez vendre un grand bien immobilier (comme un entrepôt) et utiliser les fonds pour acheter trois biens immobiliers plus petits (comme des espaces commerciaux) dans différents endroits.
- Réaffectez votre investissement : Vous ne souhaitez plus être propriétaire dans cet État ? Vous pouvez vendre votre bien immobilier à New York et utiliser un échange 1031 pour acheter un nouveau bien en Floride, tout en reportant l'impôt.
Les règles sont strictes et non négociables.
C'est là que beaucoup de vendeurs novices échouent. Vous ne pouvez pas vous débrouiller seul, et les délais sont stricts. Si vous dépassez la date limite d'un jour, tout l'échange est “ fichu ” et vous devez payer vos impôts.
Voici les règles que vous devez respecter. doit savoir.
Règle n° 1
La période d'identification de 45 jours
À partir du jour où vous fermer sur la vente de votre bien immobilier (le “ bien cédé ”), vous avez 45 jours calendaires identifier officiellement les propriétés de remplacement potentielles.
Cela doit être fait. par écrit et remis à votre intermédiaire qualifié (nous y reviendrons plus tard). Vous ne pouvez pas vous contenter de “ réfléchir ” à des biens immobiliers ; vous devez créer une liste spécifique et signée.
Règle n° 2
La période de clôture de 180 jours
Vous devez conclure et acheter votre ou vos nouveaux biens immobiliers de remplacement dans les 180 jours calendaires de votre vente initiale.
Ce n'est pas 45 jours. plus 180 jours. Le délai de 180 jours commence à courir à partir du le même jour comme le délai de 45 jours. Cela signifie qu'après la fin de votre période d'identification de 45 jours, il vous reste 135 jours pour conclure la transaction.
Règle n° 3
Vous ne pouvez pas toucher l'argent
C'est une condition sine qua non. Si le produit de votre vente touche votre compte bancaire, même pendant une seconde, l'échange est invalidé.
Vous doit utiliser un “ Intermédiaire qualifié ” (QI)—également appelé “ Accommodator ”. Il s'agit d'une société tierce neutre qui conserve vos fonds sur un compte séquestre entre votre vente et votre nouvel achat. Elle constitue le “ refuge ” qui rend l'ensemble de la transaction légale.
Autres exigences clés
Au-delà des grandes échéances, voici les autres clés d'un échange réussi :
- Il doit s'agir d'un bien “ de même nature ”Cela peut sembler restrictif, mais dans le domaine immobilier, cela recouvre un champ très large. Vous pouvez échanger un immeuble d'appartements contre un terrain non bâti, un immeuble de bureaux contre une maison individuelle à louer ou un entrepôt contre un centre commercial. La nouvelle propriété doit simplement être détenue à des fins d'investissement ou d'utilisation commerciale.
- Ce que ce n'est PAS : Vous ne pouvez pas échanger votre résidence principale, un bien immobilier destiné à être rénové et revendu, ou un bien personnel (comme un bateau) contre un bien immobilier.
- Valeur égale ou supérieure: Pour reporter tous vos impôts, vous devez acheter un bien immobilier de remplacement qui est d'une valeur égale ou supérieure que celui que vous avez vendu.
- Réinvestir tous les profits: Vous devez également réinvestir la totalité du produit en espèces (capital) de votre vente. Si vous achetez un bien immobilier moins cher ou si vous “ empochez ” une partie des espèces, les espèces que vous recevez (appelées “ boot ”) seront imposées.
L'échange 1031 vous convient-il ?
Un échange 1031 est une stratégie fantastique, mais elle nécessite une planification sérieuse. Ce n'est pas un projet “ à faire soi-même ”.
La clé du succès réside dans la constitution de votre équipe avant même de mettre votre bien en vente. Vous aurez besoin :
- Un conseiller fiscal (expert-comptable agréé): Pour confirmer vos gains et vous assurer que c'est la bonne décision pour vous.
- Un intermédiaire qualifié (QI): Gérer les fonds.
- Un professionnel de l'immobilier: Il est essentiel de faire appel à un agent expérimenté dans le domaine des 1031. Il comprend les délais serrés et peut vous aider à identifier votre nouvelle propriété pendant que votre propriété actuelle est encore sur le marché.
Si vous envisagez de vendre un bien immobilier de placement, discutons ensemble de vos objectifs. Nous pouvons vous aider à planifier l'ensemble du processus, de la vente de votre bien actuel à l'identification de votre prochain bien, afin de garantir une transaction fluide, réussie et à imposition différée.
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